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住房抵押贷款证券化的法律问题研究/古晶

时间:2024-07-12 20:37:05 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8289
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住房抵押贷款证券化的法律问题研究

古晶


内容提要
住房抵押贷款证券化是资产证券化中最基础最具有典型意义的一种,在西方发达国家已取得显著的成就,在我国也已纳入了实施日程。
本文探讨了住房抵押贷款证券化在我国实施的相关法律问题,为住房抵押贷款证券化在我国的创设进行了一些法律方面的探索,试图为这一金融行为投入一个法律人应有的关注和解释。
文章首先解释了资产证券化和住房抵押贷款证券化的一些相关背景和基本概念,第二部分介绍了西方各国和我国台湾省在开展证券化业务中的法律规范和监管,以求对我国证券化业务的开展提供一个比较法意义上的视角;住房抵押贷款证券化所涉及的参与主体较多,这一问题的说明集中在文章的第三部分;第四部分阐述了住房抵押贷款证券化实施过程的不同阶段和其中所产生的法律问题的调整;第五部分集中说明了住房抵押贷款证券化在我国实施的法律困境,即我国现有法律的空白和与证券化业务开展的法律冲突,并提出了相应的解决措施;第六部分是文章的结尾,对全文起补漏和综述的作用,并提出了我国住房抵押贷款证券化法律规范的内容设想,以及我国住房抵押贷款证券化业务的开展可以通过国有独资公司或信托两种形式开展。
关键词:住房抵押贷款证券化 信托 特殊目的机构




住房抵押贷款证券化的法律问题研究
【目次】
第一章:引言???????????????????????????????????????????????????????2
第一节:问题的引出???????????????????????????????????????????????2
第二节:抵押贷款和资产证券化的基本概念及社会职能?????????????????3
第三节:资产证券化的相关概念区分?????????????????????????????????11
第二章:国外房贷证券化的法律监管及其对中国的启示???????????????????14
第一节:美国的证券化法律规定?????????????????????????????????????14
第二节:欧洲的证券化法律规定?????????????????????????????????????15
第三节:亚洲国家和地区的证券化法律规定???????????????????????????15
第四节:国际清算银行对资产证券化的监管规定???????????????????????16
第五节:我国已有的证券化试点方案、探讨???????????????????????????17
第三章:住房抵押贷款证券化的运行主体???????????????????????????????19
第一节:证券化流程中的各参与方及其相互关系???????????????????????19
第二节:特殊目的机构(SPV)的设置??????????????????????????????????23
第四章:住房抵押贷款证券化运作流程中遇到的法律问题及其解决?????????29
第一节:资产转移中的法律问题?????????????????????????????????????29
第二节:信用增级?????????????????????????????????????????????????29
第三节:信用评级?????????????????????????????????????????????????31
第四节:证券化结构中的法律问题???????????????????????????????????31
第五节:其他法律问题?????????????????????????????????????????????39
第五章:证券化前提下对我国现行法律的分析及要求?????????????????????43
第一节:标准住房抵押贷款证券化流程对法律的要求???????????????????43
第二节:我国先行法律、金融机构的状况、不足,证券化的法律限制??????45
第三节:商品房按揭法律关系的分析?????????????????????????????????59
第四节:证券化法律关系的分析?????????????????????????????????????61
第六章:结语:建立我国的住房抵押贷款证券化法律制度的建议???????????????62








第一章. 引言

交通银行关于印发《加强信用卡风险防范工作的补充规定》的通知

交通银行


交通银行关于印发《加强信用卡风险防范工作的补充规定》的通知
1995年12月8日,交通银行

交通银行各分、支行:
为加强对信用卡业务的管理,保证信用卡业务的稳健发展,维护太平洋卡的形象和信誉,总行在总结我行发卡两年多来发生的问题和经验教训的基础上,对现有管理规定和操作规程(详见交银发〔1994〕090号文)中不够明确的地方作出了补充规定,现印发给你们,请认真贯彻执行。请各行结合本地实际情况,制定相应的实施细则,并报总行备案。在执行中遇到的情况和问题,请及时报告总行。

附:加强信用卡风险防范工作的补充规定
一、凡由单位担保,集体申请办卡的,必须对该单位进行资信调查;对散户申办信用卡,必须对申领人进行资信调查并收保证金,如以担保人方式申办的,还必须对担保人进行资信调查。
二、个人承包经营单位或个体经营户,原则上不得申领单位卡。如确有必要申领单位卡,必须有当地注册、具有独立法人资格、有偿还能力的国有企业或经营规模较大、信誉较好的集体企业提供担保;对中外合资企业担保的,必须从严掌握。
三、担保人的资格,必须符合《中华人民共和国担保法》的有关条款。
四、集体办卡,可以由担保单位出具书面证明,由委托人代办领卡手续,然后由委托人负责把领卡人亲笔签名的签收单退回发卡机构备案。非集体办卡,一律不准由他人代办领卡手续。
五、申办主卡同时申办附属卡的,可由主卡持卡人代领。
六、发卡以后,对持卡人的资信情况要定期进行复查,卡到期更换新卡时,对散户持卡人应重新进行资信调查;对集体办的卡,应向该单位有关部门重新核查后,再更换新卡。
七、凡在交通银行自营营业网点营业时间内(包括早、夜班和节假日),发卡行授权中心必须安排授权员在办公室值班,一律不得用移动电话授权。
八、严格执行分级授权制度,信控人员不得自我授权,主管人员要定期对信控人员的工作进行检查。
九、三个系统密码和特殊授权密码必须由信用卡部经理掌管,不得泄漏、不得随意交由他人掌管。如确有必要委托他人代理,要办理委托手续,事后必须修改密码,并对代理人在委托期间所办业务进行检查。
十、大额取现必须到由发卡行指定的营业机构办理,一般应按总行规定的额度执行,个别按总行规定额度执行确有困难的,可由发卡行确定额度,并报上级行批准;管辖分行、直属分行所定额度报总行批准;其他分(支)行所定额度报管辖分行批准后,管辖分行报总行备案。
办理大额取现,持卡人必须提前24小时向取款受理机构预约,经办人员必须登记预约人的卡号、姓名、取现金额,由经办受理机构负责人向发卡行授权中心问清持卡人的存款情况、支付能力和意见,并登记在预约簿上。持卡人来取现时,经办人员再向授权中心索权后办理。
十一、目前采用POS联机办理存款的分行,一律不得实时更改可用余额,POS受理存款业务时,只打印存款凭证,信用卡部根据存凭证收妥入帐。
十二、严格控制透支金额和期限,对持卡人消费或取现造成透支超限额、超期限的,必须采取有效催收措施;对催收无效的,应在诉讼时效期内向法院提起诉讼。对无法追回形成的损失,凡符合索赔条件的,应及时向保险公司办理索赔。不允许通过特殊授权把信用卡透支变相为银行贷款。
十三、发卡行要求紧急止付,必须以传真件向总行提出书面申请,申请书中要写明持卡人的资信情况和最近的用卡情况,由总行研究决定止付与否和止付范围。各发卡行收到总行下发的紧急止付通知后,必须严格按交银发〔1994〕090号文有关规定办理。
十四、对信誉不佳,多次违反协议的特约商户,应取消其特约商户的资格。
十五、凡发生风险案件,发卡行必须及时向总行作出书面报告。


天津市基本农田保护条例

天津市人大常委会


天津市基本农田保护条例

(1996年11月26日天津市第十二届人民
代表大会常务委员会第二十八次会议通过
根据1999年8月4日天津市第十三届人民
代表大会常务委员会第十次会议通过的《天津市
人民代表大会常务委员会关于修改〈天津市
基本农田保护条例〉的决定》修订)


天津市人民代表大会常务委员会关于修改《天津市基本农田保护条例》的决定

(1999年8月4日天津市第十三届
人民代表大会常务委员会第十次会议通过)
  天津市第十三届人民代表大会常务委员会第十次会议审议了市人民政府关于提请审议修改《天津市基本农田保护条例》部分条款的议案,决定对《天津市基本农田保护条例》作如下修改:
  一、将第一条“促进农业生产和国民经济的发展”,修改为:“促进农业生产和国民经济的可持续发展”。
  二、将第二条第一款修改为:“本条例所称基本农田,是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求,依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。”
  三、增加一条,作为第五条:“本市对基本农田实行特殊保护。建设项目必须节约使用土地,可以利用荒地的,不得占用耕地;可以利用其他耕地的,不得占用基本农田。”
  四、将第八条和第九条合并一条,作为第九条:“市和区、县人民政府在编制土地利用总体规划时,应当将基本农田保护作为规划的内容,明确基本农田保护的布局安排、数量指标和质量要求。
  区、县和乡、镇土地利用总体规划应当确定基本农田保护区。
  乡、镇应当将基本农田保护区落实到具体地块。”
  五、将第十条修改为:“本市划定的基本农田应当占国务院确定的本市行政区域内耕地总面积的百分之八十以上,具体数量指标由市人民政府根据土地利用总体规划分解下达。
  本市各级人民政府应当采取措施,确保土地利用总体规划确定的各自行政区域内基本农田的数量不减少。”
  六、将第十一条第(三)项修改为:“蔬菜生产基地”。
  七、删除第十二条。
  八、将第十八条修改为第十七条:“基本农田保护区一经划定,任何单位和个人不得擅自改变或者占用。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区,需要占用基本农田,涉及农用地转用或者征用土地的,由市人民政府报经国务院批准。”
  九、将第十九条修改为第十八条:“经国务院批准占用基本农田的,本市各级人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划,并补充划入数量和质量相当的基本农田。占用单位应当按照占多少、垦多少的原则,负责开垦与所占用基本农田的数量与质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的,应当按照本条例的规定缴纳耕地开垦费。
  占用基本农田的单位应当按照区、县人民政府的要求,将所占用基本农田耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。”
  十、将第二十一条修改为第二十条:“耕地开垦费的标准为每平方米十元至二十元。”
  将第二十条中的“耕地开垦费收取使用管理办法,由市人民政府制定”作为本条第二款。
  十一、将第二十二条修改为第二十一条:“禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。
  经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的,满一年不使用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照每平方米五元至十元的标准,向土地行政主管部门缴纳闲置费;连续二年未使用的,经国务院批准,由市或者区、县人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。该幅国有土地应当交由原农村集体经济组织恢复耕种,重新划入基本农田保护区。
  承包经营基本农田的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的基本农田。”
  十二、将第二十三条修改为第二十二条:“在基本农田保护区内禁止下列行为:
  (一)建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物;
  (二)挖塘养鱼和发展林果业;
  (三)排放有毒有害的废水、废气、废渣;
  (四)其他损害基本农田的行为。”
  十三、将第三十一条修改为第三十条:“违反本条例第二十二条第(一)项、第(二)项、第(四)项规定,毁坏种植条件的,由市或者区、县土地行政主管部门责令限期改正或者治理,恢复种植条件,处占用基本农田的耕地开垦费一倍至二倍的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
  十四、将第三十二条修改为第三十一条:“违反本条例第二十二条第(三)项规定的,由环境保护行政主管部门依照环境保护的有关法律、法规予以处罚。”
  十五、将第三十三条修改为第三十二条,将“并可处以五百元以下的罚款”,修改为:“并可处以一千元以下的罚款”。
  十六、删除第三十四条、第三十五条、第三十七条。
  十七、将第三十六条修改为第三十三条:“当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。”
  十八、将第三十八条修改为第三十四条:“市人民政府可以根据本市实际情况,将其他农业生产用地划为保护区。保护区内的其他农业生产用地的保护和管理,可以参照本条例执行。”
  十九、将条例中的“土地行政管理部门”、“农业行政管理部门”,修改为:“土地行政主管部门”、“农业行政主管部门”;将“耕地造地费”,修改为:“耕地开垦费”。
  本决定自公布之日起施行。
  《天津市基本农田保护条例》根据本决定作相应的修正,重新公布。



第一章 总 则
  第一条 为了加强对本市基本农田的保护和管理,促进农业生产和国民经济的可持续发展,根据《中华人民共和国农业法》、《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》和有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本条例。
  第二条 本条例所称基本农田,是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求,依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
  本条例所称基本农田保护区,是指对基本农田实行特殊保护而依照法定程序划定的区域。
  第三条 本条例适用于本市行政区域内基本农田保护区的规划、划定、保护和监督管理工作。
  第四条 各级人民政府应当把基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划,并组织实施。
  第五条 本市对基本农田实行特殊保护。建设项目必须节约使用土地,可以利用荒地的,不得占用耕地;可以利用其他耕地的,不得占用基本农田。
  第六条 各级人民政府应当加强对基本农田保护工作的领导。
  市和区、县土地行政主管部门和农业行政主管部门按照本条例和本级人民政府规定的职责分工,负责本行政区域内基本农田保护管理工作。
  乡、镇人民政府负责本行政区域内的基本农田保护管理工作。
  第七条 鼓励单位和个人进行基本农田开发,其合法权益受法律保护。
  第八条 任何单位和个人都有保护基本农田的义务,并有权对侵占、破坏基本农田以及其他违反本条例的行为进行检举、控告。
  在基本农田保护工作中取得显著成绩的单位和个人,由各级人民政府给予奖励。
第二章 规划和划定
  第九条 市和区、县人民政府在编制土地利用总体规划时,应当将基本农田保护作为规划的内容,明确基本农田保护的布局安排、数量指标和质量要求。
  区、县和乡、镇土地利用总体规划应当确定基本农田保护区。
  乡、镇应当将基本农田保护区落实到具体地块。
  第十条 本市划定的基本农田应当占国务院确定的本市行政区域内耕地总面积的百分之八十以上,具体数量指标由市人民政府根据土地利用总体规划分解下达。
  本市各级人民政府应当采取措施,确保土地利用总体规划确定的各自行政区域内基本农田的数量不减少。
  第十一条 下列耕地划入基本农田保护区:
  (一)国务院有关主管部门和市人民政府批准确定的粮、棉、油和名、优、特、新农产品生产基地;
  (二)高产、稳产田,有良好的水利与水土保持设施的耕地,经过治理、改造和正在实施改造计划的中低产田;
  (三)蔬菜生产基地;
  (四)农业科研、教学试验田以及农作物良种繁育基地。
  第十二条 基本农田保护区的划区定界工作,以乡、镇为单位进行,由区、县人民政府土地行政主管部门会同农业行政主管部门组织实施。
  第十三条 划定的基本农田保护区,由区、县人民政府设立保护标志,予以公告,由区、县土地行政主管部门建立档案并抄送同级农业行政主管部门。
  任何单位和个人不得破坏或者擅自改变基本农田保护区标志。
  第十四条 划定基本农田保护区时不得擅自改变承包者的承包经营权。
第三章 保护和管理
  第十五条 各级人民政府应当将基本农田的保护和管理纳入领导任期目标责任制。
  乡、镇人民政府应当与村民委员会或者农村集体经济组织签订基本农田保护责任书。村民委员会或者农村集体经济组织依法负责其所有的基本农田保护工作。基本农田保护区内的耕地承包者是该农田的保护人。
  第十六条 市和区、县人民政府应当建立基本农田保护监督检查制度,定期组织土地行政主管部门、农业行政主管部门和其他有关部门对基本农田保护情况进行检查,并将检查情况书面报告上一级人民政府。被检查的单位和个人应当如实提供有关情况和资料。
  第十七条 基本农田保护区一经划定,任何单位和个人不得擅自改变或者占用。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区,需要占用基本农田,涉及农用地转用或者征用土地的,由市人民政府报经国务院批准。
  第十八条 经国务院批准占用农田的,本市各级人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划,并补充划入数量和质量相当的基本农田。占用单位应当按照占多少、垦多少的原则,负责开垦与所占用基本农田的数量与质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的,应当按照本条例的规定缴纳耕地开垦费。
  占用基本农田的单位应当按照区、县人民政府的要求,将所占用基本农田耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。
  第十九条 耕地开垦费由市和区、县土地行政主管部门负责收取,上缴财政部门管理。
  耕地开垦费必须专款专用,用于新的基本农田的开垦、建设和中低产田的改造,不得挪作他用。其使用计划,由农业行政主管部门会同土地行政主管部门编制,经同级财政部门审核,报同级人民政府批准,使用情况由审计部门进行审计监督。
  新的基本农田的开垦、建设和中低产田的改造,由区、县土地行政主管部门和同级农业行政主管部门按照各自的职责分工组织实施。
  第二十条 耕地开垦费的标准为每平方米十元至二十元。
  耕地开垦费的收取使用管理办法,由市人民政府制定。
  第二十一条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。
  经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的,满一年不使用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照每平方米五元至十元的标准,向土地行政主管部门缴纳闲置费;连续二年未使用的,经国务院批准,由市或者区、县人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。该幅国有土地应当交由原农村集体经济组织恢复耕种,重新划入基本农田保护区。
  承包经营基本农田的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的基本农田。
  第二十二条 在基本农田保护区内禁止下列行为:
  (一)建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物;
  (二)挖塘养鱼和发展林果业;
  (三)排放有毒有害的废水、废气、废渣;
  (四)其他损害基本农田的行为。
  第二十三条 各级人民政府应当采取措施,鼓励农业生产者对其经营的基本农田兴修水利,保持水土,防止耕地沙化、盐渍化,增施有机肥料,坚持秸杆还田,合理使用化肥、农药等农用化学物质,大力发展无公害生产,改良土壤,提高地力。
  第二十四条 各级农业行政主管部门应当建立基本农田地力与施肥效益长期定位监测网点,定期向本级人民政府提出基本农田地力状况变化报告以及相应的地力保护措施,并在基本农田的营养分析、肥力测定、配方施肥等方面提供指导和服务。
  第二十五条 市农业行政主管部门应当会同市环境保护行政主管部门对基本农田保护区内耕地环境污染进行监测与评价,并定期向市人民政府提出环境质量与发展趋势的报告。
  第二十六条 向基本农田保护区提供的肥料和作为肥料的城市垃圾、污泥等,必须符合国家有关标准。
  第二十七条 因发生事故或者其他突发性事件,造成或者可能造成基本农田环境污染事故的,当事人必须立即采取措施处理,并向当地环境保护行政主管部门和农业行政主管部门报告,接受调查处理。
  第二十八条 经批准在基本农田保护区内耕地上兴建国家和本市重点项目的,必须遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定。在建设项目环境影响报告书中,应当有基本农田环境保护方案。环境保护行政主管部门在审批建设项目环境影响报告书时,应当征得同级农业行政主管部门对基本农田环境保护方案的同意。
第四章 法律责任
  第二十九条 有下列行为之一的,依照《中华人民共和国土地管理法》和《天津市土地管理条例》的有关规定予以处理:
  (一)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用基本农田保护区内耕地的;
  (二)无权批准征用、使用基本农田保护区内耕地的单位或者个人非法批准占用的;
  (三)超越批准权限非法批准占用基本农田保护区内耕地的;
  (四)买卖或者以其他形式非法转让基本农田保护区内耕地的。
  第三十条 违反本条例第二十二条第(一)项、第(二)项、第(四)项规定,毁坏种植条件的,由市或者区、县土地行政主管部门责令限期改正或者治理,恢复种植条件,处占用基本农田的耕地开垦费一倍至二倍的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十一条 违反本条例第二十二条第(三)项规定的,由环境保护行政主管部门依照环境保护的有关法律、法规予以处罚。
  第三十二条 破坏或者擅自改变基本农田保护区保护标志的,由市或者区、县土地行政主管部门责令恢复原状,并可处以一千元以下的罚款。
  第三十三条 当事人对行政处罚不服的,可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
第五章 附 则
  第三十四条 市人民政府可以根据本市实际情况,将其他农业生产用地划为保护区。保护区内其他农业生产用地的保护和管理,可以参照本条例执行。
  第三十五条 本条例自公布之日起施行。