福建省教育厅


福建省高等学校和中等职业学校学生公寓收费管理暂行办法

闽价服〔2007〕59号


各市、县（区）物价局、财政局、教育局，厦门大学，华侨大学，省属有关高等学校、中等职业学校：

　　为进一步规范我省高等学校和中等职业学校学生公寓收费管理，维护学校和学生的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《福建省行政事业性收费管理条例》、《教育部、国家发改委、财政部关于进一步规范高校教育收费管理若干问题的通知》等有关规定，结合原省物委、省财政厅、省教委《关于印发〈福建省大中专学校学生公寓收费管理试行办法〉的通知》（闽价[1999]费字358号）执行几年来的实际，我们重新制定了《福建省高等学校和中等职业学校学生公寓收费管理暂行办法》，经省政府同意，现印发给你们，请遵照执行。




福建省高等学校和中等职业学校学生公寓收费管理暂行办法


　
　　第一条 为规范高等学校和中等职业学校学生公寓收费管理，维护学校和学生的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《福建省行政事业性收费管理条例》、《教育部、国家发改委、财政部关于进一步规范高校教育收费管理若干问题的通知》和国家其他有关规定制定本办法。

　　第二条 福建省境内各公办高等学校、中等职业学校建造的学生公寓、以及其他社会组织和个人出资建造的供有关公办高等学校、中等职业学校学生住宿的学生公寓的收费行为适用本办法。

　　第三条 本办法所称学生公寓是指房间成套、设备齐全、配套管理服务及安全保卫等制度完善的学生住宿区。

　　标准学生公寓必须具备以下条件：

　　1、每套间学生公寓寝室住4人，人均建筑面积10平方米以上。公寓人均建筑面积包括寝室、洗漱间、卫生间、阳台以及走道和公共服务用房分摊面积。非学生公寓的公共服务用房不得计入人均建筑面积。

　　2、学生公寓应独立成套，内设有寝室、洗漱间、卫生间、单独阳台。洗漱间内应设有洗脸台、淋浴设备并有热水供应，阳台或洗漱间内应设有洗衣池。

　　3、每套寝室内必须按人均配有组合家具（包括床架、衣柜、书架、电脑桌、椅子等），安装照明设备、电话、电脑线路和电风扇。

　　4、学生公寓走廊和室内地面应铺耐磨地砖（水磨石）；卫生间、洗漱间地面铺防滑地砖，内墙贴瓷砖；门窗采用塑钢窗或铝合金窗。

　　5、学生公寓楼应设有相应的公共服务用房，包括管理人员办公室、活动室、洗衣房、开水房和水电表间。

　　6、学生公寓楼必须有健全的门卫、卫生、服务、安全保卫等管理制度，配备专人管理，同时必须将有关制度悬挂于醒目位置，接受监督。

　　第四条 学生公寓住宿费收费标准按照学校隶属关系分别由省和省委托设区市两级价格主管部门会同同级财政主管部门根据本办法审批。

　　省属高等学校、在闽部属高等学校及在榕省属中等职业学校的公寓收费标准由各院校提出书面申请，经省教育或业务主管部门审核后，报省价格、财政主管部门审批；其他院校的公寓收费标准由各院校提出书面申请，经学校所在设区市教育或业务主管部门审核后，报设区市价格、财政主管部门审批（其他省属中等职业学校的公寓收费标准，由省委托设区市价格、财政主管部门审批），并报省价格、财政主管部门备案。

　　其他社会组织和个人出资建造的，供高等学校、中等职业学生住宿的学生公寓，必须由该高等学校或中等职业学校按规定程序申报学生公寓收费标准，并由学校向在校生收取住宿费。

　　学校应在开学前一个月向主管部门提出书面申请，相关学校的主管部门应在学校开学前半个月向价格、财政主管部门申报学生公寓收费标准。凡上述规定时限后再予申报的，其核定的收费标准在下一学期开始执行，本学期收费按普通宿舍标准执行，改造的公寓按改造前标准执行。

　　各院校在提出书面申请要求核定公寓收费标准时，应标明该公寓楼号和具体设施条件。

　　第五条 学生公寓收费标准按照“优质优价、同质同价”的原则，根据各学校所建公寓具体条件分档制定。
　
　　具体收费标准按照《福建省高等学校和中等职业学校学生公寓分档收费标准表》（见附件）确定。今后《学生公寓分档收费标准表》由省物价局、财政厅根据国家有关政策和我省的实际情况予以发布。

　　考虑到研究生进行学习、研究的实际需要，在房源许可的条件下，按照自愿原则，对安排研究生入住的学生公寓，可根据核定标准按套收取住宿费。

　　第六条 学生公寓收费标准内包括房租、定额水电费、家具折旧、卫生清理、安全保卫、校内局域网使用费以及配套管理服务等费用。除超额水电费之外，学校不得对学生另行收取其它任何费用。

　　定额水电按每人每月5度电、2吨水计算。对超出定额水电部分，学校可按超出部分实际费额对学生收取费用。

　　第七条 学校收取公寓住宿费不以营利为目的。公寓住宿费收入应专款专用，用于偿还公寓建设贷款资金或支付租赁费用，支付公寓管理必要的成本费用，维护和改善学生的住宿条件。

　　第八条 学校必须建立健全学生公寓管理制度，加强对公寓的管理。认真落实收费公示制度，学校在招生时必须向社会公布学生住宿收费的具体标准。

　　第九条 学生公寓住宿费按学年收取，不得跨学年预收。对其他社会组织和个人出资建造的，供高等学校、中等职业学生住宿的学生公寓，其收费必须由该高等学校或中等职业学校收取，不得由社会组织和个人直接收取。

　　学生假期居住在自身公寓内的，学校不得另行收费。

　　第十条 各高等学校和中等职业学校要认真落实对贫困学生的资助政策，学校原则上应按贫困学生的比例留足普通宿舍，对于贫困学生要求入住普通宿舍而被安排入住公寓的，学校应安排一定的资助经费，专项用于对家庭经济困难学生的公寓住宿进行减免或补助。

　　第十一条 学校必须凭《收费许可证》方可收取学生公寓住宿费，收费应使用省财政部门统一印制的财政票据，实行收支两条线管理，并自觉接受价格、财政、教育和审计部门的监督检查。

　　第十二条 学生注册缴费后，因故转学、退学和死亡，以及其他原因终止学业的，其入学时缴交的住宿费按以下办法清退：

　　（一）缴费后未入住的，按收费标准的90%予以清退。

　　（二）缴费后入住未满一个月的，按收费标准的80%予以清退。

　　（三）缴费后入住超过一个月至一个学期（含读完一个学期）的，按收费标准的50%予以清退。

　　（四）缴费后入住超过一个学期的，不予清退。

　　（五）被开除学籍的，住宿费不予清退。

　　第十三条 本办法自2007年1月1日起执行。原省物委、省财政厅、省教委《关于印发〈福建省大中专学校学生公寓收费管理试行办法〉的通知》（闽价[1999]费字358号）文件同时废止。

　

附件：

福建省高等学校和中等职业学校学生公寓分档收费标准表

档次
住宿条件
收费标准

（元/生.学年）

第一档

（标准公寓）
1、独立成套，每套间4人居住，人均建筑面积10平方米以上（含10平方米）；内设有寝室、单独洗漱间、卫生间、阳台，洗漱间内应设有洗脸台、淋浴设备并有热水供应，阳台或洗漱间内设有洗衣池；按人均配有组合家具（包括床架、衣柜、书架、电脑桌、椅子等），安装照明设备、电话、电脑线路和电风扇；走廊和室内地面应铺耐磨地砖（水磨石）；卫生间、洗漱间地面铺防滑地砖，内墙贴瓷砖；门窗采用塑钢窗或铝合金窗；设有相应的公共服务用房，包括管理人员办公室、活动室、洗衣房、开水房和水电表间，有健全的门卫、卫生、服务、安全保卫等管理制度，配备专人管理。
1200

2、套房式结构，套房内每间居住4人；每单位洗漱间、卫生间共用人数不超过4人；其它条件与上同。

第二档
1、独立成套，每套间4人居住，人均建筑面积8-10平方米，其它设施及配套管理服务部分没有达到标准公寓条件的。
1000

2、每间居住4人；非第一档套房式结构，使用公共洗漱间、卫生间；其他条件与标准公寓同。

第三档
1、每套间5-6人居住，人均建筑面积8平方米以上；内设有寝室、单独洗漱间、卫生间、阳台，洗漱间内应设有洗脸台、淋浴设备并有热水供应，阳台或洗漱间内设有洗衣池；按人均配有组合家具（包括床架、衣柜、书架、电脑桌、椅子等），安装照明设备、电话、电脑线路和电风扇；走廊和室内地面应铺耐磨地砖（水磨石）；卫生间、洗漱间地面铺防滑地砖，内墙贴瓷砖；门窗采用塑钢窗或铝合金窗；设有相应的公共服务用房，包括管理人员办公室、活动室、洗衣房、开水房和水电表间，有健全的门卫、卫生、服务、安全保卫等管理制度，配备专人管理。。
900

2、套房式结构，套房内每间居住5-6人；每单位洗漱间、卫生间共用人数不超过6人；其它条件与上同。

第四档
每套间5-6人居住，人均建筑面积6-8平方米，其它设施及配套管理服务部分没有达到第三档公寓条件的。
800



第五档
1、每套间7-8人居住，人均建筑面积6平方米以上，内设有寝室、洗漱间、卫生间、阳台，洗漱间内设有洗脸台、淋浴设备；人均配有床架、柜子、椅子等；安装照明设备、电话和电风扇；设有相应的公共服务用房，包括管理人员办公室、活动室、洗衣房、开水房和水电表间，有健全的门卫、卫生、服务、安全保卫等管理制度，配备专人管理。
600

2、利用旧套房改造的、套房内每间寝室居住不超过4人，其他条件与上同。

不具备第五档以上条件的，均按普通宿舍收费标准执行。



试析《物业服务合同》的解除或终止问题（优仕联律师事务所 王政律师）

合同的解除或终止是我国《合同法》总则（第六章）所规定的一个基本问题。大家非常清楚，合同本身就是自然人、法人或其他组织之间设立、变更终止权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当严格按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。但是社会现实又是如此的复杂多变，法律又允许当事人可以通过协商方式变更或解除合同；法律还规定，在某些情况下当事人可以单方解除（按照《合同法》规定，解除是合同终止的一种方式或事由）合同，并可通过诉讼或仲裁方式确认合同的变更、解除或终止。然而，令人不解的是，我们通过调查了解却发现了一种奇怪现象：那就是有相当一部分公众和学者认为“单个业主与物业管理企业之间签订的《物业服务合同》是不可以终止或解除的”。本文拟就此问题展开讨论，希望大家能够统一认识，得出更加公允和符合现代民主与法治原则精神的看法。

一、首先让大家先熟悉一下小区物业服务的现状情况

以北京为例，目前各个区县共有大小社区3000多家，物业管理公司3900多家（其中90%以上为小区开发商自己组织人员成立或直接属于开发商下属企业），没有物业管理资质的约占40%。依据有关报道资料，成立业主委员会的社区不到40%，其中经济适用房成立业主委员会的比例（约占1/4）最低。北京市消协最近对北京18个县区涉及100家居住小区和99家物业管理公司所做的调查结果显示：大部分小区业主对物业公司当前提供的物业服务不满意，其中21个小区居民对物业公司服务总体评价满意人数为零。而且业主与物业公司之间的矛盾或纠纷也在呈逐年增长趋势，甚至已经严重影响到社会的和谐和安定。

有关调查结果还显示，目前小区业主不满意之处主要表现在以下几方面：1、对于小区公用部位、设施、场地经营使用没有知情权；2、物业收费项目和标准没有公示；私设名目多收或重复收费，物业收费不出具正式发票而是开收据、打白条；物业收费标准与服务水平差距大。3、小区绿化率不达标，环境卫生管理差；安全保卫措施不利而造成人身财产受到损害；机动车、自行车存放管理“差”，房屋及公用设施的维护修理差；物业保安人员的行为规范差。4、多数物业公司、开发商不支持甚至阻挠小区业主委员会的成立。

业主们还普遍反映以下问题：1、与开发商、物业公司相比，他们属于明显的弱势群体；2、在业主与开发商和物业公司的纠纷诉讼中，业主们感觉即便是有理也难打赢官司；3、目前物业管理方面法律法规不够健全，而且是向开发商和物业公司倾斜，有关规定（尤其是保障业主权益实现的程序性内容）对业主权益保护极为不利；4、 业主们希望自己能够最终通过正当的法律途径维护自己的权益，希望自己能够随时与自己不满意的物业公司解除或终止《物业服务合同》。

二、目前《物业服务合同》存在的主要形式及是否可解除或终止的观点

目前除了在少数小区物业公司提供物业服务没有订立《物业服务合同》或者曾经订立但合同到期后没有续定外，已经订立并有效存续的《物业服务合同》主要表现为三种形式：

第一种表现形式是：开发商与其聘请的物业管理企业订立的《前期物业服务合同》。此前期物业服务是根据房地产开发项目建设的特点由法律规定为开发建设单位（开发商）负责的，而且属于业主与开发商所签《购房合同》必备之内容，应属于房地产开发商必须在业主入住前对所有物业提供一定配套服务所应承担的附随义务。按照目前政府部门对聘请物业服务机构的相关规定，开发商聘请专业物业服务机构从事前期物业服务也应当通过公开招投标形式。对不符合有关资质条件、对提供不符合法定或约定物业服务标准的物业管理企业，开发商可随时解除或终止同它们订立的《前期物业服务合同》。但目前政府此规定似乎是多余的，因为提供前期物业服务的公司实质上全是由开发商自己成立并控制的，在利益获取上，可以视同于开发商自己在从事物业管理服务。而且除非开发商或物业公司自愿撤离，所谓的前期物业管理可能会在小区业主或业主大会选聘新的物业管理企业之前持续存在下去。

第二种表现形式是：在小区建成后大部分业主入住时，原前期物业管理企业同办理入住的每位业主分别签署《物业服务合同》。此时，往往业主们若不签订此《物业服务合同》便拿不到所购房屋的钥匙，无法办理入住手续。此类《物业服务合同》颇有强迫缔约之嫌。而且有相当一部分公众和学者认为，物业管理企业同单个业主订立的《物业服务合同》，单个业主无权终止或解除。因为单个业主无权代表其他业主，无权决定公用物业的管理权。所以即使其不满意物业公司已提供的服务，也无可奈何，只有等到业主大会或业主委员会成立后，由业主大会或业主委员会决定是否选聘新的物业管理企业。

第三种表现形式是：由小区业主委员会（最初称“物业管理委员会”）同通过公开招标形式选定的物业管理企业或直接同原物业管理企业订立的《物业服务合同》。此类《物业服务合同》往往也是在原物业管理企业、少数业主控制下产生的，物业招投标往往不够透明，容易搞成虚假“招标”。但是多数公众和学者认为，业主委员会是小区全体业主的代表，其代表小区业主同物业管理企业订立的《物业服务合同》对小区全体业主具有法定约束力，且在物业服务合同期限内不得擅自变更或解除。而且在业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主不得要求解除物业服务合同。即使单个业主或部分业主提起该类诉讼，目前法院也不会支持。

三、业主对《物业服务合同》的解除或终止权不应被剥夺

合同的解除或终止是立约人最基本的民事权利，也是“契约自由”与“契约正义”之应有之意。因为任何人都有不得被强迫缔约的权利。《合同法》规定：“当事人不得擅自解除合同”不等于当事人“不能解除合同”。只要要求解除合同的一方能够证明订约另一方有约定或法定的合同解除或终止事由，或者虽不能证明订约另一方有约定或法定的合同解除或终止事由，但解约人愿意承担对不同意解除合同一方的违约或赔偿责任损失的，法律都应当保护当事人对合同的解除权或终止权。

《物业服务合同》并不具有不可解除的特殊性。按照通俗的合同分类理论，《物业服务合同》应当属于供给服务合同之一种。目前这种物业服务合同是基于业主的不动产物业产权而产生的。按照目前通说，业主所享有的不动产物权称之建筑物的区分所有权，具体一点讲，就是业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对专有部分以外的共有部分进行共同管理是其权利，也是其义务。业主为了更好地履行其对专有部分以外的共有部分行使看管、保养或维护的管理义务，才委托作为中介的专业物业管理企业提供物业服务的。任何业主都有决定选聘或不选聘物业管理企业提供物业服务的权利和义务，但是考虑到“民主”与“法治”的基本原则和物业管理服务的特殊性，对是否选聘物业管理企业或选聘哪家物业服务企业或组织只能按照多数业主的意思表示去执行。

如果物业管理企业是同单个业主签署的《物业服务合同》，则任何单个业主都有权拒绝签署或解除已签署的《物业服务合同》。因为任何人有不得被要求强制缔约的权利；因为既然业主有选择合同订立的权利，那么业主也有选择合同解除或终止的权利。

如果是业主委员会通过公开招投标或直接代表业主同物业管理企业签署的《物业服务合同》，不同意签署该《物业服务合同》业主们的合同解除权也是不应该被剥夺的。因为提供物业管理或服务是业主们的基本权利和义务，只要业主们不认可业主委员会的代表权（业主的利益是不可被强制代表的，当然达不到法定人数的单个或部分业主的不认可行为不影响业主委员会对外签署合同的效力或履行），其就有权利选择同业主委员会选定的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》。当然单个或部分业主行使这种解除权只有达到一定的数量（可以法定）时才可产生重新招投标选聘物业公司的法律效果。此种情况下，我们认为，没有必要非得通过重新选举或变更业主委员会的方式来决定《物业服务合同》的解除或终止问题。因为，业主可能并不反对业主委员会的成员组成，而只是不满意物业管理企业提供的物业服务。

目前，个别法院通过司法途径直接剥夺单个或部分业主们对《物业服务合同》的解除权或终止权是不符合“民主”与“法治”的原则精神的，是司法权滥用的一种表现。

四、《物业服务合同》解除或终止后的法律后果

《物业服务合同》解除或终止后，对解除或终止《物业服务合同》的业主，物业管理企业或业主委员会不能再依据《物业服务合同》向其收取物业费，但是否就等于这些业主可以不交纳或支付任何费用呢？当然，这也不是一概而论的问题。

如果是业主委员会通过公开招投标形式选聘新的物业管理企业后，原物业管理企业仍拒绝退出、拒绝办理交接手续的，在业主委员会同原物业管理企业解除或终止《物业服务合同》之后的物业服务费，业主不应当再向原物业管理企业交纳。

如果是单个或部分业主同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的，在原物业管理企业退出和新的物业管理企业或组织进驻前，除非能够证明原物业管理企业没有提供物业服务或证明其提供服务给业主造成重大损失，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的单个或部分业主与物业管理企业之间形成无因管理之债（即没有合同依据，管理人为被管理人财产利益而实际向被管理人提供服务而形成的法定之债），应当按照“无因管理”的法律规定向提供物业服务的企业支付相关费用。

如果能够证明同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主和所代表物业面积已经超过小区业主总人数和所代表物业面积的一半，而小区仍旧没有成立业主委员会或原物业管理企业拒绝退出或业主选聘的新的物业管理企业无法进驻小区提供物业服务的，我们认为，此种情况下，同物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的业主有权拒绝向原物业管理企业支付任何费用。

五、利用业主对《物业服务合同》的解除或终止来完善小区物业服务制度

设定允许每位业主同自己不满意的物业管理企业解除或终止《物业服务合同》的制度可以有效地促使物业管理企业提高物业服务质量，并自觉维护广大业主们的物业看管、维修和保养利益，同时也弥补单个或部分业主对自己合法物业权益保护之不足，并有效地限制或防止物业管理企业或业主委员会的权利滥用行为。

通过“无因管理”之债，可以避免少数业主滥用《物业服务合同》的解除权或终止权来逃避物业交费，从而避免损害业主委员会或物业管理企业正当的收费权益，同时能够实现物业管理企业、业主委员会、单个或部分业主之间利益的平衡。