浙江省湖州市人民政府


湖政发〔2007〕12号

湖州市人民政府关于印发湖州市中心城市物业管理办法的通知




各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：



　　现将《湖州市中心城市物业管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。






二○○七年二月十二日








湖州市中心城市物业管理办法




　　第一条 为规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》（以下简称《省条例》），结合本市实际，制定本办法。



　　第二条 物业管理活动相关业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、管理部门和单位，享有《物业管理条例》、《省条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》、《省条例》规定的义务。



　　中心城市行政区域内物业管理、使用以及物业管理活动监督管理应当遵守《物业管理条例》、《省条例》和本办法的规定。



　　第三条 市规划与建设局是本市物业管理的行政主管部门（以下简称物业管理主管部门），负责本行政区域内物业管理的监督管理工作，具体负责本办法的实施。



　　各区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。



　　城建、规划、公安、行政执法、安全监督、环保、物价、民政、税务、工商、市政公用、电力、邮政电信等有关行政管理部门按各自的职责，协助做好物业管理的监督管理工作，协助实施本办法。



　　街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业管理主管部门对物业管理进行指导和监督。



　　第四条 街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会应当配合物业管理主管部门或者受其委托调解业主或者使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。



　　履行职责认真负责、工作积极主动的业主委员会，予以表彰和奖励。具体办法由物业管理主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府制定，并组织实施。



　　和谐社区建设应当包含物业管理活动方面的内容。



　　第五条 鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高本市物业管理水平。



　　符合规定条件的物业服务企业，可享受有关服务业发展优惠政策。具体办法由物业管理主管部门会同有关行政主管部门制订，报市、区人民政府批准。



　　第六条 物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会采取有效方式，做好《物业管理条例》、《省条例》和本办法在本辖区内的宣传贯彻。



　　第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。



　　业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益。



　　第八条 建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向物业管理主管部门提出划分物业管理区域的要求。物业管理主管部门应当按《省条例》的规定划分物业管理区域，并书面告知物业建设单位、物业所在地街道办事处或乡镇人民政府。



　　经相关业主同意，尚未划分或者需要调整物业管理区域的，物业管理主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府按《省条例》的规定，结合当地居民委员会的布局划分物业管理区域。



　　第九条 物业管理区域符合《省条例》规定条件的，物业管理主管部门依法应当指导业主召开首次业主大会会议，成立业主大会；街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会应当予以协助。



　　物业管理区域符合《省条例》规定条件的，建设单位应当向物业管理主管部门提出成立业主大会筹备组、召开首次业主大会会议的书面报告，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向物业管理主管部门提出成立业主大会的书面要求。



　　首次业主大会会议的筹备、召开程序及业主投票权数应符合《省条例》规定，筹备经费由建设单位承担。



　　第十条 业主有权推举业主代表，并享有被推举权。



　　第十一条 首次业主大会会议通过的业主大会议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法、弃权票规则、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。包括：



　　（一）业主大会会议形式、业主代表产生方式、召开业主大会定期（临时）会议的条件、业主（业主代表）委托代理人参加业主大会的要求等内容；



　　（二）对采用设置投票箱自行投票、专人逐户派发（回收）意见单表决形式，或其他表决形式等作出约定。但表决通过业主大会决定的票数约定，不得违反《省条例》规定；



　　（三）业主小组以物业管理区域内的幢或单元设立；



　　（四）业主委员会委员的具体资格及资格终止的情形，业主委员会委员人数、任期、可否连选连任，业主委员会委员的缺额补选，业主委员会会议召开规则；



　　（五）业主委员会委员资格终止后办理移交期限；



　　（六）除依法履行《物业管理条例》规定的职责外，在物业管理活动中还应履行的其他职责；



　　（七）业主大会认为应当作出约定的其他事项。



　　第十二条 业主委员会应当建立健全有关规章制度。



　　（一）会议记录制度。会议记录由会议主持人和记录人签字，涉及重要事项的会议记录由全体出席会议的委员签字；



　　（二）印章管理制度。印章应由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用；



　　（三）档案资料管理制度。业主大会档案资料、业主委员会档案资料、有关物业管理档案资料，由业主委员会指定专人保管。



　　业主委员会委员资格终止的，应当在约定的期限内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。



　　第十三条 设立业主小组的，业主小组由该幢、单元的全体业主组成。履行下列职责：



　　（一）讨论业主大会拟讨论的事项；



　　（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。



　　业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。



　　业主大会可以撤销业主小组不适当的决定。



　　第十四条 业主大会可以决定在物业管理用房中划出必要面积，作为业主委员会的办公用房；可以决定物业管理经营用房所得收益的使用；可以决定在利用本物业管理区域的物业共用部位、共用设施设备经营所得收益中划出部分金额，作为业主委员会工作经费。



　　第十五条 物业服务企业不得擅自改变办公用房性质；物业服务企业应当将物业管理经营用房、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益及其使用情况，定期向业主大会报告，并接受业主委员会监督。



　　业主委员会工作经费使用情况应单独建帐，定期向业主大会报告，并向全体业主公布。



　　第十六条 业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。



　　业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主物业使用人均具有约束力。



　　第十七条 业主委员会应当将业主大会会议通过的业主大会议事规则和业主公约，在物业管理区域内显著位置公布。



　　第十八条 建设单位在申请《商品房预售许可证》时，应当将其与选聘的对物业进行前期管理的物业服务企业所签定的前期物业服务合同，报所在地物业管理主管部门备案。未选聘物业服务企业对新建物业进行前期管理的，房地产行政主管部门不核发《商品房预售许可证》。



　　第十九条 建设单位应当通过公开招标投标方式选聘物业服务企业对物业进行前期管理。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积在3万平方米以下的，经所在地物业管理主管部门同意，建设单位可以采取邀请招标或协议方式选聘物业服务企业。



　　以招投标方式确定的物业服务收费标准报物业所在地价格主管部门备案。



　　第二十条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。



　　建设单位应当将业主临时公约在物业销售现场予以明示，并有义务向物业买受人作出说明。



　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。



　　建设单位不得将依法属全体业主的物业共用部位的所有权或者使用权单独转让。



　　第二十一条 业主临时公约不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。业主临时公约应当报物业管理主管部门备案。



　　第二十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。



　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。



　　保修金交纳、使用、管理和退还的办法，由市物业管理主管部门根据省规定另行制定。



　　第二十三条 建设单位应按《省条例》的要求配置物业管理用房。住宅物业配置千分之三的物业管理办公用房和千分之四的物业管理经营用房。物业管理用房（包括办公用房和经营用房）应集中设置，按国家有关规定纳入配套项目建设，应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。



　　建设单位申请《商品房预售许可证》时，应当提交物业管理用房的室号、面积等相关资料。房地产行政主管部门在核发《商品房预售许可证》时，应当注明物业管理用房室号。



　　物业管理用房依法属于全体业主共同所有，由物业管理企业使用，不得转让和抵押。



　　第二十四条 建设单位向对物业进行前期管理的物业服务企业、前期物业服务合同终止时物业服务企业向业主委员会、业主委员会向业主大会选聘的物业服务企业移交物业资料时，当事人应当报告物业管理主管部门，并办理书面交接手续，报物业管理主管部门备案。



　　第二十五条 新建物业交付使用时，除物业销售合同有约定或物价管理部门有规定外，不得向物业买受人收取任何费用。



　　前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位全额交纳。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。



　　第二十六条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，按规定取得相应的资质证书。物业管理人员应当依法取得职业资格证书后持证上岗。



　　物业管理主管部门应做好物业服务企业资质和从业人员资格管理工作，并指导业主大会选聘具有相应资质的物业服务企业。



　　第二十七条 物业服务合同内容可以包括有关物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的公共安全防范工作方面的条款，以及可以解除物业服务合同情形的条款。



　　第二十八条 物业服务企业应当遵守《物业服务收费明码标价规定》、《浙江省物业服务收费管理实施办法（试行）》的规定，在物业管理区域内的显著位置明示本企业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况。



　　物业服务企业认为有关部门和单位的收费项目侵犯其合法权益的，可进行投诉、举报或依法申请复议、提起诉讼。



　　第二十九条 物业服务合同期限届满前不少于30日，业主大会应当作出续聘或重新选聘物业服务企业的决定。



　　业主委员会应当将业主大会决定告知物业服务企业，重新选聘物业服务企业的决定，应当书面告知；决定续聘的，根据业主大会授权续签物业服务合同。



　　重新选聘物业服务企业的，由业主委员会根据业主大会授权组织实施，物业管理主管部门应当做好指导工作。



　　第三十条 物业服务企业决定在物业服务合同期满后不再接受续聘的，应当在物业服务合同期限届满前不少于30日，将不再接受续聘的决定书面告知业主委员会。



　　第三十一条 物业服务企业未按合同约定提供服务，应当承担相应的责任；业主委员会可以按合同约定解除物业服务合同。



　　按前款规定解除物业服务合同的，业主委员会应当及时报告物业管理主管部门。



　　第三十二条 物业服务合同终止后十日内，物业服务企业应向业主委员会按本办法第二十四条的规定，办理下列移交事项：



　　（一）预收的物业服务费；按实结算已核拨的物业维修专项资金；



　　（二）初始的以及在物业管理维修过程中所形成的全部物业管理资料；



　　（三）物业管理用房。



　　第三十三条 业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。



　　第三十四条 车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。



　　公安、消防、抢险、救护等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。



　　第三十五条 物业专项维修资金属于业主所有。



　　专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建帐到户”和“业主决策、专款专用、政府监督”的原则，收取、使用、管理办法由市物业管理主管部门根据省规定制定，报市人民政府批准。



　　第三十六条 原物业服务合同终止，新物业服务企业尚未进驻期间的物业管理，由物业管理主管部门会同居民委员会、业主委员会协调解决。业主应当按规定交纳相关费用。



　　第三十七条 住宅物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备的移交、维修、更新、养护，按省规定执行。



　　第三十八条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当遵守相关法规和业主临时公约、业主公约，并与物业服务企业签订装饰装修管理协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项进行公告，并书面告知业主或者物业使用人。



　　第三十九条 违反《物业管理条例》、《省条例》的，按《物业管理条例》、《省条例》规定处罚。



　　违反本办法规定的，由物业管理主管部门责令改正；违反有关法律法规的，由有关行政管理部门依法予以行政处罚。



　　第四十条 本办法中有关名词和专业用语的含义，同《省条例》规定。



　　第四十一条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，以及物业管理区域内的非住宅物业管理，参照本办法执行。



　　第四十二条 本办法由市规划与建设局负责解释，自公布之日起施行。原《湖州市住宅小区物业管理暂行办法》（湖政办发〔1996〕133号）同时废止。


外贸部


蜂蜜出口配额招标实施细则
1994年3月1日，外贸部

第一条 根据《出口商品配额招标办法》（试行）特制定本实施细则。
第二条 中国食品土畜进出口商会配额招标委员会（以下简称招标委员会）管理蜂蜜配额招标工作。招标委员会设立蜂蜜招标办公室（以下简称招标办公室），负责办理日常工作。
第三条 蜂蜜配额招标采取公开招标方式。
第四条 投标资格
1、具备中华人民共和国外经贸部批准的有外贸经营权，并加入中国食品土畜进出口商会，按期交纳会费的进出口公司。
2、具有中华人民共和国外经贸部批准的有蜂蜜出口经营权，并加入中国外商投资企业协会的外商投资企业（限于自产产品范围）。
只要符合上述两条中的一条，即可参加投标。
第五条 招标内容：配额数量、配额价格（不分品级、规格）
第六条 蜂蜜年度配额招标总量由外经贸部根据上年度蜂蜜出口实绩和国内外市场的供需情况确定。招标委员会在外经贸部确定的年度配额招标总量内一次或分批进行招标。
如遇国内或国际市场发生变化，需要调整年度配额招标总量时，由招标委员会提出建议，报外经贸部核定。
第七条 蜂蜜招标次数，每年一至两次。每次在每年的九月份，招标下一年度的配额数量，招标数量占蜂蜜年度配额招标总量的全部或80％左右，第二次的当年的3月份，招标数量约占蜂蜜配额招标总量的20％左右，配额当年有效。配额向全世界各国和地区出口。
第八条 配额招标工作的程序
一、由招标委员会指定《国际商报》发布蜂蜜配额招标通告。
二、发放《投标申请书》（以下简称《标书》）
1、《标书》由招标办公室发放。
2、凡参加投标的企业须向招标办公室申领《标书》，并按《标书》的要求如实填写，按期送回。
3、在每次招标中，每个企业对蜂蜜的配额数量和配额价格只能投标一次。
三、寄送《标书》
1、各企业填写的《标书》须在规定的日期内交招标办公室。
2、《标书》通过密封邮寄，如时间紧迫，须用特快专递或差人专送方式处理。信封上明显注明“蜂蜜投标申请书”字样。《标书》以招标办公室收到日为准。昭超过规定的日期，招标办公室有权不予受理。
3、招标办公室收到《标书》后应立即登记封存。
4、招标办公室在规定日，在招标委员会有关领导监督下开封《标书》。
四、审核《标书》（评标）
开封后，招标委员会根据企业有效的《标书》评定投标企业的中标配额数量和中标配额价格。
审标的依据：
1、投标资格
投标企业必须符合本细则第四条的规定。
2、投标配额价格（以下简称投标价格）
凡高于投标企业的平均配额价格方可中标。
全部投标企业的平均投标价格按《出口商品配额招标办法》（试行）中第十四条规定的公式计算。
3、投标企业的出口结汇价格不得低于食品土畜商会的协调价格。
核查投标企业上年度的出口收汇证明副本，如发现投标企业上年度的出口结汇价格低于食品土畜商会协调价，一经查实，即停止其三年投标和受让资格。
4、外商投资企业只限于出口自产产品，其投标数量最高不得超过外经贸部批准核定的出口数量。如发现参加投标的外商投资企业有出口非本企业产品行为，一经查实，即停止其三年投标和受让资格。
五、计算中标结果
1、中标条件：符合上述各项评标依据要求的投标企业方为中标企业，招标委员会将按其投标价格确定中标企业名单和顺序。
2、中标企业的中标配额数量（以下简称中标数量）按《出口商品配额招标办法》（试行）中第十六条规定的公式计算。如计算结果高于企业投标数量，则按企业投标数量作为中标数量。在此公式下没有分尽的招标总量，按价格优先原则，从中标企业中按其没有达到的投标总量，可从投标价格由高至低顺序进行分配，分尽为止。
3、中标企业应交纳的中标配额费用按下列公式计算：
中标企业应交纳的中标配额费用＝该企业的中标数量×该企业投标价格。
六、公开开标
1、招标委员会须在截止接受投标日起十个工作日内完成评标工作，并把评标结果汇总报外经贸部备案。
2、由招标委员会指定的《国际商报》统一公布中标企业目录，同时由招标办公室给中标企业发出中标预告书。
3、如发现招标过程中有任何作弊和违反本规则的行为，外经贸部有权否决招标结果。
七、收以中标配额费用
1、自招标委员会公布中标企业目录之日起15天内，中标企业须预付10％的中标配额费用作为配额使用保证金，可用支票、汇票、汇款等形式汇至招标办公室在指定银行开立的专用帐户。款到后，招标办公室将向中标企业寄送中标通知书并开具收款凭证（一式三联）。
如逾期不交者，招标办公室有权按弃标处理，并取消其一年投标和受让资格。
2、在每次申领出口许可证前，中标企业须按领证数量向招标办公室一次付清领证配额费用（即领证数量×投标价格×90％），凭招标办公室开具的领取蜂蜜出口许可证配额证明书（代配额使用费收款凭证）（一式四联）发证机关查存一联，才能到发证机关申领出口许可证。
第九条 申领出口许可证依据
1、蜂蜜出口许可证配额证明书（代配额使用费收款凭证）
2、出口合同价格（不得低于食品土畜商会协调价格）
第十条 配额的转让和受让
1、中标企业的中标数量用不完，应在距配额有效期限三个月前向招标办公室提出书面申请，说明用不完的原因及转让配额数量，经招标办公室同意后可以转让，担必须交纳转让配额费用（即转让配额数量×投标价格×5％）作为转让手续费。
2、中标企业需要增加配额数量以及具有投标资格的未中标企业需要配额数量，可向招标办公室提出书面申请，说明原因，并提出配额价格和所需配额数量，经招标办公室同意，可作为受让方，接受配额转让。
3、配额转让、受让必须在招标办公室进行，按照时间顺序优先和价格优先的原则由电脑配对，严禁任何形式自行转让。
4、配额转让和受让经招标委员会批准，由招标办公室负责办理转让、受让手续，开具配额转让证明书（一式四联）和配额受让证明书（一式四联）。
5、如果受让方提出的配额价格高于转让方的投标价格，这部分差价的配额费用属国家收入。
第十一条 配额的上缴
中标企业因故无法对外履约也无法转让配额，可交回招标办公室。招标办公室将视交回时间退还企业上缴配额部分的部分保证金。距上述最后有效期限五个月以上交回的，退还上缴配额部分的50％保证金；四个月以上的，退回40％；三个月以上的，退回30％；两个月以上的，退回20％；不足两个月的，不予退还。
第十二条 中标企业在规定时间对中标配额未使用、未转让，也未将配额交回招标办公室，招标办公室报经招标委员会同意有权取消中标企业对下一年的投标和受让资格。
第十三条 中标企业未经招标办公室同意，擅自转让配额，一经查实，取消中标企业两年的投标和受让资格。
第十四条 如中标企业的出口结汇价格低于食品土畜商会协调价格，一经查实，停止其三年投标和受让资格。
第十五条 中标企业使用中标配额出口报关后，须在一个月内将出口许可证（企业留存一联）和出口结汇水单、合同、发票送交招标办公室，由招标办公室负责统计核对，并向招标委员会报告中标企业的履约情况和配额使用情况，以便招标委员会对蜂蜜出口进行管理和监督。
第十六条 本细则已经外经贸部批准，于1994年3月1日起执行。由中国食品土畜进出口商会配额招标委员会负责解释。