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印发清远市城市规划区经营性用地超容积率管理暂行办法(试行)的通知

时间:2024-07-26 07:04:12 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8450
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印发清远市城市规划区经营性用地超容积率管理暂行办法(试行)的通知

广东省清远市人民政府办公室


印发清远市城市规划区经营性用地超容积率管理暂行办法(试行)的通知

清府办(2010)30号


各市、县、自治县、市辖区人民政府,市政府各部门,各直属机构:

《清远市城市规划区经营性用地超容积率管理暂行办法》(试行),业经市人民政府同意,现印发给你们,请遵照实施。施行过程中遇到的问题,请迳向市规划局反映。

二○一○年四月二日

清远市城市规划区经营性用地超容积率管理暂行办法

(试行)

  第一条 为保障城乡规划管理的顺利实施,维护房地产市场的正常秩序,提高土地集约节约利用水平,依据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)、《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》(建规〔2008〕227号)和《关于对房地产开发中违规变更规划调整容积率问题开展专项治理的通知》(建规〔2009〕53号)等相关法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用清远市城市总体规划区内所有经营性建设用地超容积率的管理。

本办法所称超容积率是指经营性建设用地的容积率超过基准容积率。已出让土地合同中有容积率约定的,其约定容积率即为基准容积率;已出让土地合同中没有容积率约定的,按下列原则确定基准容积率:

(一)出让时已有已批准的控制性详细规划的,以控制性详细规划确定的容积率为基准容积率。

(二)出让时无已批准的控制性详细规划,但有已批准的修建性详细规划的,以修建性详细规划确定的容积率为基准容积率。

(三)出让时既无已批准控制性详细规划,又无已批准的修建性详细规划的,根据用地性质以2.5(镇2.0)为基准容积率。

第三条 清远市城市规划区内经营性建设用地超容积率的管理由城乡规划主管部门负责,国土、财政、监察等主管部门协同管理。

城乡规划主管部门负责城市规划区内建设项目超容积率的组织审核及报批工作,并向国土资源主管部门提供容积率超标情况清单;国土资源主管部门根据城乡规划主管部门提供的清单核定征收补交价款并缴入地方国库,签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》;财政主管部门负责土地补差价费用入库后的管理工作;监察部门负责对容积率管理工作中各部门履行职责的监督检查。

第四条 申请增加容积率应不得降低绿地率和增加建筑密度,且必须满足下列条件之一:

(一)土地出让所在区域因城市规划调整,需要增加建设强度的。

(二)在出让范围内增加广场等城市公共空间,或者增建中小学校、幼儿园、医院等公共配套设施以及市政公用设施等,并符合周围整体环境要求的。

(三)增加用地范围内小区绿地,改善小区环境的。

(四)原建设限制条件现在发生重大变化的,包括规划道路调整、高压线走廊取消等。

(五)法律法规规定可以调整的其它情形。

第五条 建设项目申请增加用地容积率需遵循如下程序:

(一)建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请并说明增加的理由。

(二)城乡规划主管部门从建立的专家库中随机抽调专家,并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证。

(三)在本地的主要媒体上进行公示,采用多种形式征求利害关系人的意见,必要时应组织听证。

(四)经组织论证、征求利害关系人的意见后,城乡规划主管部门应依法提出容积率调整建议并附论证、公示(听证)等相关材料报市规划委员会审议。

(五)市规划委员会审议通过的方案报市人民政府批准后,城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批手续,并及时将依法变更后的规划条件抄告国土资源主管部门备案。

(六)建设单位或个人应根据增加后的容积率到国土资源主管部门办理相关土地出让收入差价补交手续并签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。

(七)城乡规划主管部门依据《国有建设用地使用权出让合同变更协议》以及土地差价补交凭证,办理后续的规划审批手续。

涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及相关论证意见、公示(听证)材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向城建档案管理机构(馆)移交备查。

第六条 凡有下列情形之一的不得增加容积率:

(一)同一项目用地已完成部分建设,并已公告预售,剩余用地申请调整容积率的。

(二)违法建设项目。

(三)超过基准容积率还没有补交土地出让差价的。

(四)与城市规划相冲突的。

(五)公示时利害关系人反对强烈并有充分理由的。

(六)组织论证无法通过的。

(七)法律规定不得调整容积率的其他情形。

第七条 凡超过基准容积率以及申请增加容积率的已出让经营性建设用地,均应补交国有土地使用权出让金差价。补交差价的计算公式为:

应补交的土地出让金差价=超容面积×楼面地价

超容面积=容积率增加值×建设用地面积

楼面地价的计算分以下两种情形:

(一)以招标、拍卖、挂牌等方式出让的土地。

楼面地价=成交时的土地总价格/成交时确定的总建筑面积

成交时的土地总价格是指土地使用者与国土资源主管部门签订的国有土地使用权出让合同所确定的土地总价格。

(二)以协议方式出让的土地。

楼面地价=新用途基准地价/基准容积率

新用途基准地价以土地用途变更时国土资源主管部门所确定的新用途基准地价为准。

第八条 本办法发布之日起,凡是超容积率的建设项目,规划报建前必须先交清土地出让差价,否则,规划部门不得给予报建。

第九条 国有建设用地使用权出让合同签订后,城乡规划主管部门及其公务员擅自批准调整容积率的,依照监察部、人力资源和社会保障部以及国土资源部《违反土地管理规定行为处分办法》(〔2008〕第15号令)等规定严肃处理。

第十条 市辖县(市、区)容积率超标管理参照本办法执行。

第十一条 本办法自发布之日起施行。

浅谈债权转让

江西省吉水县人民法院 周顺保

案例
A欠B款29380元,B欠C款4万元,C觉得对B追款无望,遂将其中的29380元债权转让给了好友A,A以此要求与B进行抵销。B则认为,A与C之间的债权转让没有征得其同意,且A与C之间根本就不存在着债权债务关系。因此,该债权转让无效。
观点
在审判讨论中,形成了两种观点:一种观点是,债权转让具有无因性,债权的转让方与受让方只要达成转让债权协议,且通知了债务人,即对债务人发生效力。另一种则认为债权转让应在转让方与受让方存在着某种可转让的原因,不可恶意转让,且为了保障债务人的合法权益,应征得债务人的同意。
评析
上述两种观点分别基于《民法通则》第91条和《合同法》第80条等有关规定形成的。《民法通则》第91条规定:“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同,需经原批准机关批准。但是,法律另有规定或者合同另有约定的除外。”对该债务人同意的效果,学术界存在着两种观点:一种观点认为债务人同意是合同权利转让的成立条件。其理由是:债权转让在性质上是多方民事法律行为,债务人也是债权转让的一方当事人。因此,债权人转让债权只有在征得债务人的同意后,债权转让合同才能成立。第二种观点是:债务人同意并不是债权人转让合同成立的要件,而是合同权利让与对债务人生效的要件。理由是:“尽管合同权利让与要涉及到两种不同的法律关系,即转让合同关系和债权人与债务人的原合同关系。但是,就转让合同关系而言,仅在作为转让人债权人与作为受让人的第三人之间发生,债务人并非转让合同关系的当事人,转让合同也不是多方民事法律行为,所以债务人的同意不应成为转让合同的成立要件。从性质上说,债务人同意是法律为保护债务人利益而设定的规则,如债权人转让权利没有取得债务人同意,则此种权利转让对债务人不产生
效力。债务人依照原合同规定仍然向债权人作出履行,债权人不得拒绝。而作为受让人的第三人向债务人请求履行其债务,债务人有权予以拒绝。但在《合同法》第79条和第80条分别规定:”债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人,但有下列情形之一的除外:(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让》”“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知的,该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外。”该规定则仅将通知债务人作为债权转让发生效力的要件,债务人的同意与否不影响债权转让的效力,除非在合同规定的3种情形下即使履行了通知义务也不得转让。这样规定主要在于保障债权人行使权利,因为债权转让与否,债务人同样必须履行原合同义务。
由于《民法通则》与《合同法》对债权转让的要件等相关规定相互矛盾,在司法实践中法律的适用带来了难题,且均对债权转让规定不明确。在此,笔者谈谈自己的拙见,以求抛砖引玉。
一、债权转让的概念及特征
根据我国目前法律的规定,债权的转让仅存在于合同当中,即合同权利的让与,指合同一方将合同的权利全部或部分地转让给合同以外的第三人。其性质上仍然是一种合同,具有合同成立及生效的构成要件,即要求转让方和受让方均具有完全民事行为能力,双方债权转让的意思表示起初不具有欺诈、胁迫、乘人之危及损害国家、集体、他人的合法利益,亦不可以合法形式掩盖不法的目的。合同权利转让的效果是原合同主体的变更,包括两种情形:一、转让方退出原合同关系,由受让人代替其债权人地位;二、转让方不退出原合同关系,与受让方共同成为原合同的债权人。债权转让的概念可以在与相关概念的比较中体现出来:
(一)、债权转让与赠与合同。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同的一方当事人即受赠人可以是限制民事行为能力人或无民事行为能力人。且赠与合同一般是赠与人基于物权而实施的处分行为,一般具有无因性,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与,除非具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同。而债权转让基于原合同,受让人必须具有完全民事行为能力,债权转让是债权请求权的转让继尔是财产所有权的转让,与这相随的一些合同义务的转让。债权转让一般是具有原因的,即转让方与受让方存在着债权债务关系或其他关系。
(二)、债权转让与向第三人履行。债务人向债权人指定的第三人之间形成委托关系,当债务人不履行或不正当履行时,由债权人而不是第三人向债务人追究违约责任,当第三人违约时,由第三人承担民事责任,而非债权人。
(三)、债权转让与债权的代位权及撤销权。代位权及撤销权的行使是按照法律的规定,在债务人实施损害其债权行为时,由债权人以自己的名义主动向第三人行使原债务人的债权或撤销权。而债权转让方与受让方合意的结果,无须诉讼程序解决。
债权转让合同在原合同的基础上形成,渊源于原合同,但又与原合同有不同的地方,因此其转让的效果也呈如下特点:
(一)、原合同的有效成立是债权转让合同有效成立的前提条件,如果原合同不威风凛凛或无效那么债权转让合同也不能成立生效。如:原合同标的为法律所禁止的,本身无效,那么债权人就此债权的转让也无效,则债权转让合同也部分无效,就原合同无效部分,债权转让合同亦部分无效。
(二)、债权转让合同的内容与原合同保持一致。债权转让合同的标的、金额、数量以及合同的履行,违约责任等均与原合同保持一致。否则,则视为合同的变更,而非债权的转让了。
(三)、债权转让的条件限制。《合同法》第79条规定了债权转让除外的3种情形:“(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。”所谓合同性质主要指具有人身性质的诸如继承、身份权、人格权、肖像权及人身损害赔偿等;当事人约定指当事人就债权转让特别约定不得转让或债务人如果知道债权人转让给第三人就不订立合同。依照法律规定指法律明文规定了不得转让债权的情形或受让主体的限制。如某些行业规定了特定的企业才可经营,或企业章程规定了经营范围,则相关的债权转让也须具备相关的经营资格与经营能力。
二、债权转让的意义
《民法通则》第91条不将合同债权债务转让区分,一概以债务人同意为成立或生效要件,除非法律规定或当事人约定,合同的性质规定,而《合同法》对债权的转让与债务的转让作了区分,债权的转让只须通知债务人即可发生法律效力,债务人必须向受让人履行债务,而债务的转让则须债务人同意为有效要件。笔者认为,《民法通则》的规定目的在于保护债务人的合法权益,而《合同法》的规定则重在保护债权人的合法权益,两者的价值取向不一,体现了在我国社会主义市场经济体制在80年代建立初和90年代完善过程中的利益选择,更有利于社会主义市场经济体制的发展与完善。
三、对两种法律冲突的选择适用及本案的解决
根据“后法优于前法”的原则,则应依照《合同法》的规定进行法律适用。本案中,转让方C与受让方A之间的债权转让合同系双方真实意思表示。且通知了债务人B,且不存在着债权转让的除外情形。即依合同性质、当事人约定及法律性质不得转让。故A、C、之间的债权转让应发生法律效力,B应依法向A履行债务。


国泰证券公司章程

中国人民银行


国泰证券公司章程
1992年9月8日,中国人民银行

第一章 总 则
第一条 国泰证券公司(简称公司,下同)英文名称:THEGUOTAI SECURITIES CORPORATI ON LIMITED,是经中国人民银行总行批准成立,以社会主义公有制企业持股为主,经营有价证券业务的全国性金融企业。
公司实行独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展。公司依法注册登记,具有法人资格。
第二条 公司宗旨是:致力于开拓证券市场业务,扩展资金筹集融通渠道,发展和完善社会主义金融市场。
公司坚持股权平等、同股同利、利益共享、风险同担。
公司恪守诚信、公平、公正的原则,保护公共利益和投资者的合法权益。
第三条 公司遵照国家有关法律、法规和政策,从事经中国人民银行总行批准的各项业务。公司的正常业务和权益受国家法律保护。
第四条 公司注册资本金为人民币10亿元(含外汇资本金)。首期实收资本金为人民币3.5亿元,由发起单位等额投入。
第五条 公司接受中国人民银行领导、管理、协调、监督和稽核。
第六条 公司根据国家经济和证券业务发展,经中国人民银行总行批准,依照法律规定,在国内设置分支机构,并根据拓展海外业务的需要,在境外开设子公司或代表处。
第七条 公司法定地址:上海浦东新区乳山路61号

第二章 业 务 范 围
第八条 公司遵照国家有关法律,从事以下业务:
(一)承销有价证券;
(二)自营买卖和代理买卖有价证券;
(三)有价证券的代保管、鉴证、过户,代理还本付息和分红派息;
(四)发行和代理发行债券;
(五)有价证券抵押、贴现;
(六)开展基金业务。包括基金的发起、组织、保管、受托和代理支付受益凭证的收益金、偿还金及解约金;
(七)参加证券交易所,从事证券交易所规定的经纪人业务;
(八)对有价证券发行者进行财产、信誉等级的评估;
(九)提供与证券业有关的投资咨询业务和信息服务;
(十)境外发行和代理发行有价证券;
(十一)境外买卖和代理买卖外币证券;
(十二)经营与证券业务有关的投资业务;
(十三)经中国人民银行和国家外汇管理局批准的其他业务。

第三章 股东和股东大会
第九条 公司股份的持有人为公司合法股东。股东按其所持股份额享有权利、承担义务。
股东有出席或委托代理人出席股东大会并行使表决权的权利。
第十条 股东有以下权利:
(一)出席或委托代理人出席股东大会并行使表决权;
(二)查阅公司章程、股东大会会议纪要、会议记录和会计报告,监督公司的经营,提出建议或质询;
(三)按其股份取得股息、红利;
(四)公司终止后依法取得公司的剩余财产;
第十一条 股东有以下义务:
(一)遵守公司章程;
(二)依其所认购股份和入股方式缴纳股金;
(三)依其所持股份为限,对公司的债务承担责任;
(四)在公司办理工商登记手续后,股东不得退股;
第十二条 股东大会由全体股东组成,是公司的最高权力机构,对下列事项作出决议,行使职权:
(一)审议、批准董事会和监事会的报告;
(二)批准公司的利润分配及亏损弥补方案;
(三)批准公司年度预、决算报告,资产负债表、利润表以及其他会计报表;
(四)决定公司增、减股本,决定扩大股份认购范围;
(五)选举或罢免董事会成员和监事会成员,决定其报酬和支付方法;
(六)决定公司的分立、合并、终止和清算;
(七)修改公司章程;
股东大会的决议内容不得违反法律、法规以及公司章程。
第十三条 股东大会分为股东年会和股东临时会。
(一)股东年会每年召开一次,并应于每会计年度终结后六个月内召开;
(二)有下列情形之一,董事会应召开股东临时会:
1.董事缺额达三分之一时;
2.公司累计未弥补亏损达实收股本总额三分之一时;
3.董事会或监事会认为必要时。
第十四条 股东大会由董事会组织召开,并于开会日的三十日以前(但不得超过六十日)通告股东。通告应载明会议事项。
股东临时会不得决定通告未载明事项。
第十五条 股东大会作出第十二条中(四)、(六)、(七)项决议时,应由特别决议通过,其他决议由普通决议通过。特别决议以出席代表投票及书面投票之和达三分之二通过方为有效;普通决议以出席代表投票及书面投票之和过半数即为有效。
第十六条 股东大会应作记录,会议的决议事项应形成会议纪要,会议记录及纪要应与出席股东的签名簿及代理出席的委托书一并保存。

第四章 董 事 会
第十七条 董事会是公司的常设权力机构,向股东大会负责。
董事会由不得少于五人(含五人)的奇数成员组成。
第十八条 董事由股东大会选举产生,董事可以由股东或非股东担任。持股人民币四千万元或以上者,有当然资格。
董事任期四年,可连选连任。
第十九条 董事会应遵照国家法律、法规、公司章程及股东大会决议履行职责。
第二十条 董事会行使下列职权:
(一)决定召开股东大会并向股东大会报告工作;
(二)执行股东大会决议;
(三)审定公司发展规划、年度经营计划;
(四)审议公司的年度财务预算和决算、利润分配方案及弥补亏损方案;
(五)制订公司增、减股本和扩大股份认购范围方案;
(六)决定公司重要资产的抵押、出租、发包和转让;
(七)制订公司分立、合并、终止的方案;
(八)任免公司总经理,并根据总经理提名,任免副总经理和会计主管人员在内的高级管理人员,决定其报酬和支付方法;
(九)制订公司章程修改方案;
(十)提出公司的破产申请;
(十一)提出推选或罢免董事会、监事会成员意见;
(十二)批准公司设置、调整或撤销管理机构的方案。
董事会作出前款决议事项,除第(五)、(六)、(七)、(九)项须由三分之二的董事表决同意外,其余可由半数以上的董事表决同意。董事长在争议双方票数相等时有两票表决权。
除公司章程规定由股东大会决议事项外,董事会对公司重大业务和行政事项有权作出决定。
第二十一条 董事会议每半年至少召开一次。董事会议由董事长召集,通知各董事时应书面载明事由。
经三分之一以上董事或总经理提议,应召开特别董事会议。
第二十二条 董事会开会时,董事应亲自出席。董事因故不能出席,可以书面委托其他董事代为出席董事会,委托书中应载明授权范围。
董事会议应作出记录,并由出席董事(包括未出席董事委托的代表)和记录员签字。董事有要求在记录上作出某些记载的权力。董事应依照董事会议记录承担决策责任。董事会的决议,违反第十九条规定,致使公司受到严重损失时,参与决议的董事对公司负赔偿责任。曾表示异议的董事,可免除责任。但不出席会议、又不委托代表的董事应视作未表示异议,不免除责任。
第二十三条 董事会设董事长1人,副董事长1至3人,由全部董事的三分之二以上选举和罢免。董事长为公司法人代表。
董事长行使下列职权:
(一)主持股东大会和董事会;
(二)检查董事会决议的实施情况,并向董事会报告;
(三)签署公司股票;
(四)在发生战争、特大自然灾害等紧急情况下,对公司事务行使特别裁决权和处置权,但这种裁决和处置必须符合公司的利益,并在事后向董事会和股东大会报告。

第五章 监 事 会
第二十四条 公司设立监事会。
监事会为公司的监察机构,对董事会及其成员和经理等管理人员行使监督职能。
第二十五条 监事会成员由三人以上(含三人)奇数成员组成。监事任期四年,可连选连任。
监事会成员三分之一由职工代表担任,由公司职工推选或罢免。
监事会成员的三分之二由股东大会选举和罢免。
监事不得兼任董事、经理及其他高级管理人员。
监事会设监事长、副监事长各一人,由全部监事的三分之二以上选举和罢免。
监事长召集和主持监事会议。监事长不能出席时,可以委托副监事长或其他监事召集并主持监事会议。
第二十六条 监事会应按以下要求召开:
(一)每半年至少召开一次。如有需要,经监事长或半数以上监事提议,可召开临时会议;
(二)监事会议程、议案,应于会前十五天以书面送达监事;
(三)监事会议应有三分之二以上监事出席,监事可以书面授权委派代表参加。
第二十七条 监事会行使下列职权:
(一)监事长或监事代表列席董事会议;
(二)监督董事、经理等管理人员有无违反法律、法规、公司章程及股东大会决议的行为;
(三)检查公司业务、财务状况,查阅帐簿和其他会计资料,并有权要求执行公司业务的董事和经理报告公司的业务情况;
(四)核对董事会拟提交股东大会的会计报告、营业报告和利润分配方案等财务资料,发现疑问可以公司名义委托注册会计师、执业审计师帮助复审;
(五)建议召开临时股东大会;
(六)代表公司与董事交涉或对董事起诉;
监事会向股东大会负责并报告工作。
监事会决议由三分之二以上(含三分之二)监事表决同意。

第六章 总 经 理
第二十八条 公司实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由董事会聘用,负责公司日常经营管理工作,对董事会负责。副总经理协助总经理工作。
第二十九条 总经理行使下列职权:
(一)组织实施股东大会和董事会的决议,并将实施情况向董事会提出报告;
(二)全面负责公司的日常行政和业务活动;
(三)拟定公司的发展规划、年度经营计划和年度财务预、决算方案,以及利润分配方案和弥补亏损方案;
(四)任免和调配包括公司管理部门负责人(不含第二十条第(八)项规定的人员)在内的管理人员和工作人员;
(五)决定对本公司职工的奖惩、升降级、加减薪、聘任、招用、解聘、辞退;
(六)代表公司对外处理有关事务;
(七)董事会授予的其他职权;
(八)临时处理业务经营中属董事会决定的紧急问题,事后向董事会报告。
总经理行使职权时,不得变更股东大会和董事会的决议或超越授权范围。

第七章 财务与会计
第三十条 公司的财务与会计制度,根据国家有关法律、法规和政策制定。
第三十一条 公司年度资产负债表、利润表、财务状况变动表,在股东大会召开二十日前备置于公司本部,供股东查阅。
第三十二条 公司按照国家有关法律和制度,依法缴纳税金和分配利润。
第三十三条 公司按照国家有关法律和制度,向金融监管部门、财政部门、税务部门、审计部门报送会计和统计报表。
第三十四条 公司实行内部审计制度,设立内部审计机构或配备内部审计人员,在监事会或董事会领导下对公司的财务收支和经营活动,进行内部审计监督。
公司在中国人民银行开立帐户。

第九章 附 则
第三十五条 本章程经中国人民银行总行批准后施行,修订时亦同。
第三十六条 本章程解释权属公司董事会。