最高人民法院行政审判庭


最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复

2005年10月12日 法[2005]行他字第5号

重庆市高级人民法院：

你院[2004]渝高法行示字第47号《关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定一案的请示》收悉。经研究，答复如下：
原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。
此复。

附：

重庆市高级人民法院关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定一案的请示
2005年1月5日 [2004]渝高法行示字第47号

最高人民法院：
我院受理的赵建请求撤销重庆巾沙坪坝区同土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定请示—案，经本院审判委员会研究，对农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予补偿安置，现拆迁应按何种标准对住房和商业用房进行补偿形成不同意见，特向贵院请示。
一、案件的由来和审理经过
赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局（下称沙区国土局)责令其拆除房屋交出土地行政决定一案，已由庆市沙坪坝区人民法院于2004年1月7日作出[2003]沙行初宇第48号行政判决。维持了沙区国土局的行政决定。赵建不服该行政判决，于2004年2月1日向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院经立案审查后，于2004年9月9日就本案的有关法律适用问题向本院提出请示，本院审判委员会于2005年2月5日进行了研究，决定上报贵院请示。
二、案件的事实和双方当事人争议的焦点
(一)案件事实
赵建原系沙坪坝区覃家岗镇马房湾村村民，1984午赵建即在先沙坪坝区大杨公桥118号处的集体土地上修建了房屋，用于居住并先后经营饭店、旅馆。1993年4月5日，沙区国土局在赵建的《集体土地登记申请书》中审批意见栏内注明其房屋占地为住宅用地，但该局填发给赵建的渝沙覃集建(93)字第5880号《集体土地建设用地使用证》上却载明赵建的房屋占地类别系商业、住宅，用地面积为182平方米。同年4月l0日，重庆市沙坪坝区城乡建设委员会填发给赵建的沙字第14682号《乡村房屋所有权证》载明其房屋种类为：商业282．47平方米，住宅170平方米。1994年9月6日，重庆市人民政府以重府地(1994)309号批复，同意征用童家桥及马房湾村全部土地204580平方米，将马房湾村630名社员“农转非”。1996年12月，赵建转为了城镇居民户口，但仍以其所建房屋从事个体经营，其《乡村房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》未作变更。2002年6月20日，重庆市人民政府以渝府[2002]374号文件批复，同意将杨梨路地块的国有土地使用权出让给重庆宏坤物业发展有限公司作为住宅小区建设用地，赵建的房屋在该公司的用地范围内，赵建要求该公司提供门面房安置其非住宅．双方未达成协议。2003年6月25日，沙区国土局作出了《关于赵建拆迁安置的方案》，并于次日送达赵建。其主要内容是：按《重庆市征地补偿安置办法》的规定，对赵建可安置住房—套(二室一厅)，建筑面积为40平方米；对其房屋中非住宅部分，依照《重庆市征地补偿安置办法》第十二条的规定，按重置价格计算补偿费后，建筑物归国家所有，搬迁损失费按所搬迁设备折旧净值的15—20％计算。同年6月30日，沙区国土局作出沙国土监告字[2003]第3号《听证告知书》告知赵建：对其拒不签订拆迁安置协议的行为，拟依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，作出限期拆除房屋交出土地的行政决定；在该局作出正式行政决定前，其有权申请听证：赵建于7月1日收到《听证告知书》后，未申请听证。7月4日，沙区国土局即对赵健作出了《关于责令赵建拆除房屋交出土地的决定》。赵建收到该决定后，即向重庆市沙坪坝区人民政府申请复议，该府于8月25日作出沙府行复字[2003]2号《行政复议决定书》，对沙区国土局作出的行政决定予以维持。赵建仍不服，遂向法院提起行政诉讼，请求撤销沙区国土局作出的《关于责令赵建拆除房屋交出土地的决定》。
(二)诉讼双方争议的焦点
1．赵建认为其房屋所属土地在1994年被重庆市人民政府批准征用后，土地性质已变更为国有，应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定按城镇房屋进行拆迁安置，而不能适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和同土地管理法实施条例》的相关规定。而沙区国土局则认为，虽然赵建的房屋所属土地在1994年即被政府征用，但由于各种原因未对其进行拆迁安置补偿，其性质仍为农村集体上地征地拆迁，不能适用城镇房屋拆迁的相关规定。
2．沙区国土局提出的《关于赵建拆迁安置的方案》是否符合法律的规定。赵建提出即使按照乡村房屋集体土地的性质进行征用，适用重庆市政府55号令《重庆市征地补偿安置办法》第十二条的规定，“重置价格”也应当是其重新创办相同规模的旅馆所需要的费用，能使其在征地安置补偿后，基本保持征地前的生活水平。而沙区国土局则认为，“重置价格”是按修砖墙房屋的价格上浮50％计算，即按300元／平方米补偿。
3.关于本案是否适用《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定的问题(注：该《条例》第四十五条：“违反土地管理法律法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府的土地行政管理部门责令其交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。”)。赵健认为适用该条规定的前提是当事人有阻碍征地的行为，其与拆迁人之间未达成拆迁补偿安置协议的原因系沙区国土局提供的安置方案补偿标准太低，其没有阻碍征地的行为，不应适用该条规定。沙区国土局则认为，赵建不同意该局《关于赵建拆迁安置的方案》，拒不交出土地，严重影响了该土地上的建设工程进度，即是阻碍征地的行为。
三、本院审判委员会意见
本院审判委员会经讨沦认为，要解决本案中赵建的房屋采用何种标准予以补偿所涉及的法律适用问题，首先应明确此种情形下是参照《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，按城镇房屋进行拆迁补偿，还是适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，按农村征地房屋补偿安置标准予以补偿。若参照城市房屋拆迁补偿标准对赵建的房屋进行补偿，则赵建的房屋中商业用房部分自然应按非住宅标准给予补偿：若按农村征用土地建筑物的补偿标准予以补偿，因相关的土地管理法律、法规没有规定农村征地补偿中商业用房的安置补偿问题，故实际操作中缺乏相应的法律、法规依据。为此形成两种意见：
第一种意见认为，对赵建的房屋应参照城镇房屋拆迁补偿标准予以补偿。理由是：赵建的房屋所在土地1994年即被国家征用，相关部门直至2002年才予以拆迁补偿，其房屋所在地区早己城市化，土地的性质事实上已变为城镇国有土地，赵建的房屋应视为国有土地上的城镇房屋。沙区国土局仍适用征地时的补偿标准对赵建安置住宅，并对其房屋中商业用房部分也依照《重庆市征地补偿安置办法》按“重置价格计算”补偿300元／平方米明显偏低，加之目前的法律、法规对集体土地上的商业用房如何补偿无明确标准，可参照城镇房屋拆迁的标准予以补偿。
第二种意见认为，对赵建的房屋拆迁安置在性质上仍属于征地拆迁，不应参照《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以补偿。理由是：从我国目前的法律、法规来看，农村集体土地上的房屋拆迁在性质上属征地拆迁的范畴，应适用土地管理法有关征地补偿安置的规定。因农村的房屋和城巾房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式及拆迁安置对象等方面均有差异，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，如予以参照将会导致政府制定的补偿标准随意性大、拆迁程序和拆迁标准混乱。赵建的房屋虽在征地时未予及时拆迁补偿，但并不能改变对其房屋的补偿属农村集体土地征地拆迁补偿的性质。
审判委员会倾向于第二种意见，但均认为由于各地在建设征用农村集体土地的过程中先征地，用地时才予以拆迁补偿的情况带有一定的普遍性，此类补偿纠纷引发的行政争议不可避免，司法审查中解决此类问题到底怎样适用法律，各地掌握的标准和做法不统一，现有法律、法规不明确。
四、请示的问题
经本院审判委员会讨论决定，就如下问题请示：农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予安置补偿，用地时才拆迁应按何种标准时住房和商业用房进行补偿?
请批示。

贵州省人民政府


省人民政府关于印发《贵州省重大建设项目稽察办法》的通知

黔府发[2001] 25号

发文日期：2001-6-21

各自治州、市人民政府，各地区行署，各县(自治县、市、市辖区、特区)人民政府，省政府各部门、各直属机构：
现将《贵州省重大建设项目稽察办法》印发给你们，请遵照执行。

二○○一年六月二十日


贵州省重大建设项目稽察办法

第一条 为了加强和规范对省重大建设项目的监督，保证工程质量和资金安全，提高投资效益，根据《国务院办公厅关于转发国家发展计划委员会〈国家重大建设项目稽察办法〉的通知》(国办发〔２０００〕54号)，结合我省实际，制定本办法。
第二条 对省重大建设项目的监督，实行稽察特派员制度。
第三条 省发展计划委员会负责组织和管理省重大建设项目稽察工作。
省重大建设项目稽察特派员由省发展计划委员会派出，对省重大建设项目的建设和管理进行稽察。
第四条 本办法所称省重大建设项目，是指国家和省出资、融资和省级财政担保利用外资，并对本省国民经济和社会发展有重大影响的建设项目。
第五条 省重大建设项目稽察的基本任务是依法对重大建设项目的建设和管理进行程序性稽察，对建设过程的主要环节和主要方面进行监督检查。
第六条 省重大建设项目稽察的内容包括对审批程序、项目法人责任制、勘测设计、工程招投标、开工条件、工程进度、设备材料采购、工程监理、工程质量、资金使用和概算控制、投资环境、竣工验收和项目效益等进行稽察。
第七条 省重大建设项目的稽察，实行现场稽察与平时监控相结合。
第八条 建立省重大建设项目违规问题举报制度，充分发挥社会监督的作用。
第九条 省重大建设项目稽察工作，坚持依法办事、客观公正、实事求是的原则。稽察特派员与被稽察单位是监督与被监督的关系。稽察特派员不参与、不干预被稽察单位的日常业务活动和经营管理活动。
第十条 省重大建设项目稽察工作，实行稽察特派员负责制。
一名稽察特派员一般配备1至2名助理，协助稽察特派员工作。
稽察特派员及其助理，均为国家公务员。
第十一条 省发展计划委员会设立省重大建设项目稽察特派员办公室，负责协调稽察特派员在稽察工作中与省人民政府有关部门和地、州、市的关系，承办建设项目稽察的组织工作和稽察特派员及其助理的日常管理工作，协助国家发展计划委员会重大建设项目稽察特派员对本省重大建设项目的稽察工作。
第十二条 稽察特派员履行下列职责：
(一)监督被稽察单位贯彻执行国家有关法律、行政法规及方针政策的情况，监督被稽察单位有关建设项目的决定是否符合法律、行政法规和规章制度规定的权限、程序；
(二)监督检查建设项目的招标投标、工程质量、进度等情况，跟踪监测建设项目的实施情况；
(三)检查被稽察单位的财务会计资料以及与建设项目有关的其他资料，监督其资金使用、概算控制的真实性、合法性；
(四)对被稽察单位主要负责人的经营管理行为进行评价，提出奖惩建议。
第十三条 一名稽察特派员一般负责5至10个建设项目的稽察工作，每年对每个建设项目至少进行1至2次现场稽察。
稽察特派员可以根据实际需要，不定期开展专项稽察。
第十四条 稽察特派员开展稽察工作，可以采取下列方式：
(一)听取被稽察单位主要负责人和被稽察单位主管部门对有关建设项目的情况汇报，听取勘察、设计、施工监理、质量监督等有关单位对项目建设过程的情况汇报，在被稽察单位召开与稽察事项有关的会议，参加被稽察单位与稽察事项有关的会议；
(二)查阅被稽察单位有关建设项目的财务报告、会计凭证、会计帐簿等财务会计资料以及其他有关资料；
(三)进入建设项目现场进行查验，调查、核实建设项目的招标投标、工程质量、进度等情况；
(四)核查被稽察单位的财务、资金状况，向职工了解情况、听取意见，必要时要求被稽察单位主要负责人作出说明；
(五)向财政、审计、行业行政主管等有关部门及银行调查了解被稽察单位的资金使用、工程质量和经营管理情况。
省发展计划委员会根据需要，可以组织稽察特派员与财政、审计、行业行政主管等有关部门人员联合进行稽察，也可以聘请有关专业技术人员参加稽察工作。
第十五条 被稽察单位应当接受稽察特派员依法进行的稽察，定期、如实向稽察特派员提供与建设项目有关的文件、合同、协议、报表等资料和情况，报告建设和管理过程中的重大事项，不得拒绝、隐匿、伪报。
第十六条 省人民政府有关部门和地、州、市人民政府(行署)应当支持、配合稽察特派员的工作，为稽察特派员提供被稽察单位的有关情况和资料。
省发展计划委员会应当加强同财政、审计、行业行政主管等有关部门以及银行的联系，相互通报有关情况。
第十七条 稽察特派员对稽察工作中发现的问题，应当向被稽察单位核实情况，听取意见；被稽察单位提出异议的，省发展计划委员会可以根据具体情况进行复核。
第十八条 稽察特派员每次对建设项目进行的稽察工作结束后，应当及时提交稽察报告。
稽察报告的内容包括：建设项目是否履行了法定审批程序；建设项目资金使用、概算控制的分析评价，招标投标、工程质量、进度等情况的分析评价；被稽察单位主要负责人经营管理业绩的分析评价；建设项目存在的问题及处理建议；省发展计划委员会要求报告的或者稽察特派员认为需要报告的其他事项。
第十九条 稽察报告由稽察特派员负责提出，由省发展计划委员会负责审定；重大事项和情况，由省发展计划委员会向省人民政府报告。
第二十条 稽察特派员在稽察工作中发现被稽察单位的行为有可能危及建设项目工程安全、造成国有资产流失或者侵害国有资产所有者权益以及稽察特派员认为应当立即报告的其他紧急情况，应当及时向省发展计划委员会提出专题报告。
第二十一条 稽察特派员及其助理由省发展计划委员会任免。
稽察特派员由处级公务员担任，稽察特派员助理由科级公务员担任，其任职年龄按国家有关规定执行。
稽察特派员及其助理应具备下列条件：
(一)熟悉并能贯彻执行国家有关法律、行政法规及方针、政策；
(二)坚持原则，廉洁自持，忠实履行职责，自觉维护国家利益，保守秘密；
(三)熟悉项目建设管理，具有财务、审计或者工程技术等方面的专业知识，并有相应的综合分析和判断能力；
(四)经过专门培训。
第二十二条 省发展计划委员会选派稽察特派员及其助理，应当吸收政府有关部门的人员参加。
第二十三条 稽察特派员及其助理对建设项目的稽察实行定期轮换制度，负责同一建设项目的稽察一般不得超过3年。
稽察特派员及其助理均为专职。
第二十四条 稽察特派员的派出实行回避原则，不得派至其曾经管辖、工作过的建设项目或者其近亲属担任被稽察单位高级管理人员的建设项目。
第二十五条 稽察特派员及其助理不得泄露被稽察单位的商业秘密。
第二十六条 稽察特派员及其助理在履行职责中，不得接受被稽察单位的任何馈赠、报酬、福利待遇，不得在被稽察单位报销费用，不得参加被稽察单位安排、组织或者支付费用的宴请、娱乐、旅游、出访等活动，不得在被稽察单位为自己、亲友或者其他人谋取私利。
第二十七条 稽察特派员及其助理在稽察工作中成绩突出，为维护国家利益做出重大贡献的，给予奖励。
第二十八条 稽察特派员及其助理有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对被稽察单位的重大违法违纪问题隐匿不报或者严重失职的；
(二)与被稽察单位串通编造虚假稽察报告的；
(三)有违反本办法第二十五条、第二十六条所列行为的。
第二十九条 被稽察单位发现稽察特派员及其助理有本办法第二十五条、第二十六条、第二十八条第(一)项、第(二)项所列行为时，有权向省发展计划委员会报告。
第三十条 被稽察单位违反项目建设和管理规定的，省发展计划委员会依据职权，可以根据情节轻重作出以下处理决定：
(一)发出整改通知书，责令限期改正；
(二)通报批评；
(三)建议暂停拨付国家和省建设资金；
(四)暂停项目建设；
(五)暂停有关地区、部门同类新项目或所有项目的审查批准和计划下达。
涉及省人民政府其他有关部门和地、州、市人民政府(行署)职责权限的问题，移交省人民政府有关部门和地、州、市人民政府(行署)处理。
重大的处理决定，应当报省人民政府批准。
第三十一条 省发展计划委员会发出限期整改通知书后，应当跟踪监测整改情况，并适时组织复查，直至达到整改目标。
有关地方、部门和单位应当根据整改通知书的内容和要求，认真进行整改。
第三十二条 被稽察单位有下列行为之一的，按干部管理权限对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)拒绝、阻碍稽察特派员依法履行职责的；
(二)拒绝、无故拖延向稽察特派员提供财务、工程质量、经营管理等有关情况和资料的；
(三)隐匿、伪报有关资料的；
(四)有妨碍稽察特派员依法履行职责的其他行为的。
第三十三条 本办法自公布之日起施行。