江苏省常州市人民政府


关于颁发《常州市市区廉租住房保障办法》的通知

常政发〔2008〕144号


各辖市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：
　　现将《常州市市区廉租住房保障办法》颁发给你们，望认真贯彻执行。

二○○八年九月二日

常州市市区廉租住房保障办法

　　第一章 总 则
　　第一条 为保障城市低收入住房困难家庭的基本住房需要，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、建设部等九部门《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、财政部《关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知》（财综〔2007〕53号）和《省政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（苏政发〔2008〕44号）等规定，结合本市实际情况，制定本办法。
　　第二条 本市市区城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用本办法。
　　第三条 市、区房产管理部门是廉租住房保障工作的行政主管部门，廉租住房保障工作由住房保障办公室具体负责。
　　各区政府及市发改、财政、国土、规划、建设、民政、总工会、税务、统计、审计、物价、监察等部门按照各自职责协同做好廉租住房保障工作。
　　第二章 保障对象和保障方式
　　第四条 廉租住房保障对象为本市市区城市低收入住房困难家庭。
　　第五条 廉租住房保障面积标准为家庭人均住房建筑面积18平方米。
　　廉租住房保障面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。
　　第六条 廉租住房保障方式主要为租金补贴和实物配租。对租住公有住房的城市低收入家庭，可以实行租金核减。
　　租金补贴是指房产管理部门向符合条件的申请家庭发放货币补贴，由其自行租赁住房。
　　实物配租是指房产管理部门向符合条件的申请家庭直接提供住房，并按照廉租住房的租金标准收取租金。
　　同一家庭只能在租金补贴和实物配租中选择一种保障方式。
　　租金核减是指产权单位对符合条件且已承租公有住房的申请家庭给予租金减免。
　　第三章 保障资金
　　第七条 廉租住房保障资金采取多种渠道筹措，其来源包括：
　　（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；
　　（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
　　（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
　　（四）政府的廉租住房租金收入；
　　（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
　　第八条 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设。
　　土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，并应按照出让宗地进行核算提取。
　　第四章 申请和核准
　　第九条 同时符合下列条件的城市低收入住房困难家庭，可以申请廉租住房：
　　（一）具有本市市区城市常住户口且实际居住三年以上；
　　（二）家庭人均年收入在上年度市区人均可支配收入40％以下；
　　（三）无房或者家庭人均住房建筑面积在18平方米以下。
　　城市低收入住房困难家庭申请廉租住房时，由该家庭的户主作为申请人。
　　第十条 申请人应当向户口所在地的区房产管理部门提出书面申请，并提供下列材料：
　　（一）申请表；
　　（二）家庭成员的身份证件、户口簿；
　　（三）家庭成员的收入证明；
　　（四）房屋所有权证或使用权证以及其他能够证明申请家庭住房情况的材料；
　　（五）其他需要提供的材料。
　　第十一条 区房产管理部门收到申请人的申请材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内书面告知申请人需要补正的全部内容，受理时间从申请人补正材料的次日起计算；逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
　　第十二条 区房产管理部门通过申请人户口所在地和实际居住地的社区、街道，采用查档取证、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式，对其家庭人口、住房状况进行走访核查。同时在受理之日起2个工作日内将收入证明转送区民政部门，区民政部门应当在10个工作日内进行认定，并将认定结果返回至区房产管理部门。区房产管理部门结合核查的情况以及区民政部门对收入证明的认定，在5个工作日内提出初审意见。经初审不符合申请条件的，区房产管理部门应当书面告知申请人；经初审符合申请条件的，区房产管理部门应当在其户口所在地社区和实际居住地社区分别进行公示，公示期限为10天。公示后区房产管理部门应当将申请材料、初审意见和公示情况等一并报送市房产管理部门审核。
　　申请人以及有关单位、组织或者个人应当如实提供相关情况。
　　第十三条 市房产管理部门应当在10个工作日内对申请材料、初审意见和公示情况进行审核。
　　经审核不符合条件的，市房产管理部门应当书面告知申请人并说明理由。
　　经审核符合条件的，市房产管理部门在《常州日报》和常州房地产信息网上公示，公示期限为7天。公示无异议或异议不成立的，审核结果生效；公示有异议且异议成立的，市房产管理部门应当书面告知申请人。
　　申请人对初审和审核结果有异议的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
　　第五章 租金补贴
　　第十四条 符合廉租住房申请条件的家庭，可以申请租金补贴。
　　第十五条 房产管理部门对享受租金补贴的家庭核发廉租住房租金补贴证。
　　第十六条 廉租住房租金补贴家庭所享受的租金补贴按月计算，每月租金补贴金额为该家庭应保障面积乘以每平方米租赁住房补贴标准。每平方米租赁住房补贴标准由市房产管理部门根据经济社会发展水平、市场平均租金水平、低收入家庭收入水平等因素确定。
　　第十七条 房产管理部门为租金补贴家庭建立租金补贴家庭账户，租金补贴家庭账户管理规定另行制定。
　　第十八条 租金补贴只能用于廉租住房家庭租赁自住住房或者购买自住住房。
　　第十九条 房产管理部门应当与租金补贴家庭签订租金补贴协议。租金补贴协议应当明确租金补贴额度、补贴期限、停止发放租金补贴的情形以及违约责任等内容。
　　第六章 实物配租
　　第二十条 符合廉租住房申请条件，且有下列情形之一的无房家庭，可以申请实物配租：
　　（一）连续持有城市居民最低生活保障金领取证（以下简称低保证）或特困职工证（以下简称特困证）两年以上；
　　（二）年满六十五周岁且无子女的老年家庭或孤老家庭；
　　（三）家庭主要成员有重度残疾或重大疾病的家庭；
　　（四）获得市级以上劳动模范称号的家庭；
　　（五）烈属；
　　（六）其他急需救助的家庭。
　　第二十一条 廉租住房实物配租实行轮候制度，具体轮候办法由市房产管理部门另行制定。
　　第二十二条 房产管理部门对享受实物配租的家庭核发廉租住房实物配租证。
　　第二十三条 廉租住房家庭对配租的实物住房不享有收益权、处分权，占有权和使用权不得转让。
　　第二十四条 实物配租的廉租住房来源主要包括：
　　（一）在市区普通商品房和经济适用房开发项目中配建的住房；
　　（二）政府集中新建的住房；
　　（三）政府收购的住房；
　　（四）腾退的公有住房；
　　（五）社会捐赠及其他渠道筹集的住房。
　　第二十五条 政府集中新建的廉租住房用地实行行政划拨方式供应，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；新建、配建和收购廉租住房的，免收权属登记费、工本费、交易管理费和土地登记费，免征契税和印花税；捐赠廉租住房的，依法享受公益性捐赠税收扣除的有关政策。
　　第二十六条 实物配租住房建筑面积与申请家庭的保障面积相对应。一人和二人户以一室户型为主，三人及三人以上户以二室户型为主。
　　第二十七条 实物配租租金标准由市房产管理部门会同财政、物价等部门根据经济社会发展水平、低收入家庭的承受能力、廉租住房的维修和管理等因素确定。持有低保证、特困证的廉租住房家庭，按租金标准的50％收取租金。
　　第二十八条 实物配租的廉租住房租金收入依法免征房产税及营业税。租金收入专户存储，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的管理和维修。租金收入不足以支付管理和维修费用时，差额部分从廉租住房保障资金中支出。
　　第二十九条 房产管理部门应当与实物配租家庭签订廉租住房租赁合同。
　　廉租住房租赁合同应当明确下列内容：
　　（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
　　（二）租金及其支付方式；
　　（三）房屋用途和使用要求；
　　（四）租赁期限；
　　（五）房屋维修责任；
　　（六）停止实物配租的情形；
　　（七）违约责任及争议解决办法；
　　（八）其他约定。
　　第三十条 市住房保障中心负责对实物配租的廉租住房进行维护管理。
　　第三十一条 实物配租的廉租住房列入拆迁范围的，拆迁人应当书面告知房产管理部门。产权属于房产管理部门的，拆迁人应与房产管理部门签订拆迁补偿安置协议；产权属于其他单位，房产管理部门拥有公房使用权的，拆迁人应与产权单位、房产管理部门签订拆迁补偿安置协议。租住该廉租住房且符合廉租住房保障范围的家庭，由房产管理部门负责另行安置。
　　拆迁人应当提供与原住房面积和市场价值相当的住房，用于和被拆迁廉租住房的产权单位实行产权调换，双方应当按照市拆迁管理的有关规定结算产权调换的差价。被拆迁廉租住房产权属于房产管理部门的，在产权调换中需支付的差价，在廉租住房保障资金专户中列支；收到的差价，统一缴入廉租住房保障资金专户。
　　产权调换后取得的住房仍作为廉租住房实物房源。
　　第七章 租金核减
　　第三十二条 同时符合下列条件的家庭，可以向所在区房产管理部门提出租金核减的书面申请：
　　（一）在1998年11月30日前承租的公有住房；
　　（二）所承租的公有住房为其唯一住房；
　　（三）家庭人均年收入在上年度市区人均可支配收入40％以下，且收入证明已经区民政部门认定。
　　第三十三条 区房产管理部门对申请人的住房情况进行核查，提出租金核减意见，注明核减的面积和租金征收的标准、减免的金额，并报市房产管理部门备案。房产管理部门对租金核减家庭核发廉租住房租金核减证。
　　租金核减的住房面积不得超过申请人可以享受的廉租住房保障面积，租金征收标准参照廉租住房实物配租租金标准；超过保障面积部分不享受租金核减。
　　第三十四条 申请人持廉租住房租金核减证，向产权单位申请租金核减。产权单位应当在收到申请的次月起，按核定的面积和租金标准收取租金，对公有住房租金标准和核定租金标准之间的差额部分予以核减。
　　第三十五条 产权单位可以在每年的一月份，向房产管理部门提出申请，对上年度租金核减部分进行补贴。房产管理部门在受理申请后的30个工作日内予以审核拨付。
　　廉租住房租金核减补贴资金从廉租住房保障资金中列支。
　　第八章 年审和退出
　　第三十六条 廉租住房保障实行年审制度和退出制度。已经享受廉租住房政策的家庭应当按年度向户口所在地的区房产管理部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况，区房产管理部门应当会同区民政部门对其申报情况进行年审。
　　第三十七条 年审后符合廉租住房保障范围的家庭，继续享受廉租住房政策。其中廉租住房家庭在收入、人口、住房等方面发生变化的，房产管理部门可以调整保障方式，该家庭应予配合。
　　连续三年享受廉租住房租金补贴或实物配租的家庭，应当由房产管理部门在公众媒体上予以为期7天的集中公示，公示无异议或异议不成立的，继续享受廉租住房政策。
　　第三十八条 年审后不符合廉租住房保障范围的家庭，应当退出廉租住房保障范围。
　　廉租住房家庭的收入、人口、住房等情况发生重大变化，不再符合廉租住房保障范围时，应当及时向户口所在地的区房产管理部门报告，并按下列规定退出廉租住房保障范围：
　　（一）对租金补贴家庭，自年审次月起或者向区房产管理部门报告的次月起，停止发放租金补贴；
　　（二）实物配租家庭应在年审后或向区房产管理部门报告的六个月内退出廉租住房。退出确有困难的家庭提出申请并经市房产管理部门同意，可以延长租住时间。延长期内，家庭人均收入超过上年度市区人均可支配收入40％不足60％的，按同地段房屋市场租金的30％收取租金；家庭人均收入超过上年度市区人均可支配收入60%不足80%的，按同地段房屋市场租金的50％收取租金；家庭人均收入超过上年度市区人均可支配收入80％的，按同地段房屋市场租金收取租金。租金收入纳入住房保障资金专户；
　　（三）对租金核减家庭，自年审次月起或者向区房产管理部门报告的次月起，按核减前的租金标准恢复征收。
　　对退出廉租住房保障范围的家庭，房产管理部门应当注销其租金补贴证、实物配租证或者租金核减证。
　　第三十九条 实物配租廉租住房家庭有下列行为之一的，由房产管理部门依法收回廉租住房：
　　（一）将承租的廉租住房转借、转租或者改变用途的；
　　（二）连续6个月未在所承租的廉租住房居住的；
　　（三）无正当理由累计6个月未缴纳廉租住房租金的。
　　第四十条 市、区房产管理部门应当依照档案管理的相关规定，完善纸质档案和电子档案的收集、整理、保管、利用，保证档案数据的完整、准确。采取定期走访、抽查回访等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况，并根据低收入家庭住房保障变动情况，及时变更廉租住房档案信息，实现廉租住房档案的动态管理。
　　第九章 监督责任
　　第四十一条 廉租住房保障资金实行财政专户管理，专项用于租金补贴的发放、廉租住房实物房源的购建、维修和物业管理等，不得挪作他用。监察、财政、审计等部门对廉租住房资金的筹集、使用和管理情况进行监督。
　　第四十二条 对以欺骗、贿赂等不正当手段，获得廉租住房保障的家庭，由房产管理部门责令其退还已领取的廉租住房租金补贴，封存租金补贴家庭账户；退出实物配租的廉租住房并按市场租金补交以前房租；停止租金核减，恢复核减前租金征收标准。该家庭三年内不得再次申请廉租住房。
　　第四十三条 违反本办法规定，市、区房产管理部门及其工作人员在廉租住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第十章 附 则
　　第四十四条 城市低收入住房困难家庭的收入标准、廉租住房租金标准、补贴标准，根据实际情况适时调整，由市房产管理部门会同相关部门每年向社会公布一次。
　　第四十五条 金坛市、溧阳市可以根据本地实际情况，参照本办法执行。
　　第四十六条 本办法自2008年10月1日起施行。2005年7月13日发布的《常州市市区最低收入家庭廉租住房管理办法》（常政发〔2005〕122号）同时废止。

对我国公司财务监督制度的法律思考

王兆华（兰州大学法学院2002级硕士研究生）

内容提要：从形式上看，我国已建立起了较完整的公司财务监督机制，但是这并没有防止会计信息失真问题频频发生，根源在于我国的财务监督制度仍存在缺陷，会计法已经做了修改。现在值此《公司法》修改之际，希望能在以下方面完善我国的公司财务监督机制：外部，引入英国的审计员制度；内部，强化监事会的监督功能；确立独立董事制度，发挥独董的监督作用。
关键词：财务监督制度；公司法；审计员制度；监事会；独立董事

为了保证公司会计资料的真实、完整、合法、公正，各国公司立法日益加强对公司的财务监督，并形成了各具特色的监督模式。在我国，公司设监事会，监事会有权检查公司财务(《公司法》第54条、策126条)；公司在每一会计年度终了时制作的年度财务报告，应依法经审查验证(第175条第1款)；根据我国《证券法》的规定，证监会对上市公司的信息披露负监管责任等等。
从形式上看，我国已建立起了较完整的财务监督机制。但事实上，一直以来我国存在会计造假以及由此引发的会计信息失真问题，而且其严重程度已为政府、社会公众及会计界所公认。尤其是虚假报表事件在股市频频出现，己到了骇人听闻的地步。该建的账不建，或者账外有账，会计科目的设置、会计凭证和账簿的使用、会计报表的编制随心所欲，种种不规范的会计操作在我国十分普遍。造成如此混乱的会计秩序原因是多方面的，但其主要原因是财务监督不力。 “其深层次的根源在于不合理的公司治理结构下的会计行为因缺少必要的外部监督而偏离了公允记录和反映公司财务活动的初衷，成为经理阶层实现自身利益最大化的工具”。[1]我国政府已意识到了这点，并着手采取一系列的措施来解决这个问题，如实行会计委认制、政府派驻监察员或财务总监，修改会计法并实施关于惩治违反会计法犯罪的决定。
经修改后《会计法》专辟会计监督一章赋予会计人员重要监督职权，即对违反本法和国家统一的会计制度制定的会计事项，有权拒绝办理等“四个有权”．《会计法》强令会计人员依法履行监督职权，在会计机构和会计人员一章中规定，只要涉及提供虚假财务会计报告、隐匿和销毁会计资料、贪污、挪用公款、职务侵占等违法行为，都属于与会计职务有关的违法行为。在法律责任一章中规定，凡是利用会计凭证、会计账簿、会计报告等会计资料违法的，不问具体行为人是谁，会计人员都要承担法律责任。上述规定对于会计人员依法行使会计职责有一定的约束力。现在，我国正在修改《公司法》，因此应该借此机会强化《公司法》对公司财务监督。笔者认为应当从以下几个方面加强监督：
（1）从外部，公司法应完善审计员对公司财务监督的职能，在这一点上应借鉴英国公司法上的审计员制度。这一制度已经为许多发达国家的公司法所采。相比较而言，我国的注册会计师制度与英国公司法上的独立审计员制度存在以下区别：首先，英国公司法上的审计员是每家公司必须任命的常任审计员，他随时有权检查公司财务，而我国的注册会计师是公司按照有关法律的要求临时聘请的审计员，目的是审计公司年度会计报告的真实性，而且由于时间有限，不可能详细审计，只能采用抽样审计方法，因此，不太可能充分揭示公司的错误及舞弊行为。其次，英国公司法上的审计员具有独立的身份，并且规定了审计员的身份保障制度，审计员由股东大会任命或解任，报酬也由股东大会决定，这就保证了审计员相对于董事的独立身份；而我国的注册会计师是由董事会聘请，报酬由董事会决定，如果注册会计师不按公司意图出具审计报告，董事会就变更注册会计师或会计师事务所，这就导致了一些注册会计师或事务所考虑经济利益而屈从于公司的可能性。再次，英国公司法赋予审计员执行职务的所需的权力，如有权得到公司有关资料，有权参加公司会议，即便是已被免职的审计员仍有权参加股东大会，发表意见，同时加强了审计员的义务和责任。我国要发挥审计员对公司财务的监督作用，就必须填补《公司法》关于审计员规定的空白，借鉴英、法等国的独立审计员制度的规定，对审计员的任职资格、任命、职权与义务、解任与辞职等做出具体的规定。
（2）从内部，健全强化监事会的监督功能。在我国，虽然公司有监事会专门负责检查公司财务，但《公司法》缺乏关于监事的任职资格，任命、职权、义务与责任的规定或规定不完善，致使监事会在实践中形同虚设，没能发挥财务监督的作用。这主要是因为我国《公司法》等法规在规范公司治理结构方面以股东价值为导向，相对重视董事会的作用而忽视监事会的地位，对监事会的运作规定得相当简单，使之在开展监督活动时往往难以在法律上找到可操作的依据。在德国、日本等发达国家监事会由于监督体制的健全，监事会确实在财务监督方面发挥了重要作用，特别是随着社会的发展，股票的分布越来越分散，交易越来越频繁，股东会对董事会的监督越来越少，加强监事会对董事会的监督显得尤为重要。因此我们应从以下方面健全强化监事会的监督功能：一、赋予监事会独立的法律地位。“法律赋予监事会监督职权，而监事会能否有效行使监督权，在很大程度上取决于它能否保持自身的独立性。也就是说，独立性是公司监事会制度的灵魂，保持自身的独立性是监事会有效履行监督权的根本前提”[2]。二，“强化监事会的权力，在突出监事会享有业务执行监督权和财务检查权的同时，赋予监事代表公司起诉董事和经理的权力”[3] 三，为了加强对大型股份公司的财务监督，在监事会之外可以设置会计监事。四、扩大及加强监事的职权，规定监事有权查阅公司账簿和其他财务资料；有权要求执行公司业务的董事和经理报告公司业务情况；有权核对董事会拟提交股东会的会计报告、营业报告和利润分配方案等财务资料，发现疑问可以以公司名义委托注册会计师（或审计员）帮助审查，并向股东大会报告情况等。
（3）在上市公司中发挥独立董事的监督功能。“所谓独立董事制度，就是在董事会中设立独立的非执行董事(亦称外部董事)”[4]。“独立董事制度在约束经理人，减少财务虚假和提高信息披露方面有着重要的作用” [5]，目前独立董事制度刚刚登陆中国不久，独立董事一要“独立”，二要“董事”，可是面对我国目前独立董事“独立”不易，“董事”更难的现实状况，应当首先从立法的层面上为独立董事的“独立”和“董事”保驾护航，这就要求我们在《公司法》修改时借鉴发达国家的立法经验确立健全这个重要的制度。“独立董事和监事会在监控功能上恰好有着互补性。独立董事制度之所以有效，除了因其产生的方式所特有的独立性外，还由于其监督功能的发挥具有天然的事前监督、内部监督以及决策过程监督紧密结合的三大特点” [6]。立法时应当注意独立董事和监事会在监控功能协调，避免出现矛盾的规定。

参考书目：
[1]徐悦.从财务角度看独立董事[J].财政研究,2002,(6).55
[2]常健.饶常林.完善我国公司监事会制度的法律思考[J].上海社会科学院学术季刊,2001,(3).146
[3]倪建林.公司治理结构:法律与实践[M].北京:法律出版社,2001,204
[4]韩志国.独立董事:管理革命还是装饰革命[M].北京:经济科学出版社,2002,2
[5]李永丰.我国独立董事制度与公司财务管理现状及应对策略[J].财会研究,2003,(2).39
[6]张绍生.我国独立董事制度的功能研究[J].现代管理科学,2002,(5).35