安徽省宿州市人民政府


宿政发 〔2002〕 11号




关于印发《宿州市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行办法》的通知

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
《宿州市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行办法》已经市政府第21次常务会议通过，现印发给你们，请遵照执行。



二OO二年五月二十八日

宿州市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行办法

第一条 为规范招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权行为，建立公开、公平、公正的土地市场秩序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等法律法规规章规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市国有土地使用权以招标、拍卖或者挂牌方式出让的，适用本办法。
第三条 本办法所称招标出让国有土地使用权，是指招标人发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
本办法所称拍卖出让国有土地使用权，是指拍卖人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点以公开竞价的方式，根据出价结果确定土地使用者的行为。
本办法所称挂牌出让国有土地使用权，是指挂牌人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
第四条 本办法所称招标人、拍卖人、挂牌人是指受人民政府委托的国土资源部门。
本办法所称投标人，是指中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。但招标公告或招标邀请书对投标人范围有限制的，按规定办理。本办法所称中标人，是指按本办法所规定的程序和条件取得土地使用权的投标人。
本办法所称竞买人，是指中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。但拍卖公告或挂牌公告对竞买人范围有限制的，按规定办理。本办法所称竞得人，是指按本办法所规定的程序和条件以最高应价取得土地使用权的竞买人。
第五条 凡商业、旅游、娱乐、金融和房地产开发等经营性用地（不包括工业用地），其土地供应计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让国有土地使用权。
第六条 招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权活动应当有组织、有计划进行。
国土资源部门根据招标、拍卖、挂牌出让地块的规划用地范围，做好勘测定界，绘制宗地图，组织土地资产评估，制定招标、拍卖、挂牌出让底价，起草相关文件等前期工作。
招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权，出让底价应当保密，一旦泄露，应立即停止招标、拍卖、挂牌出让的后续工作。
第七条 土地招标可根据实际情况采用公开招标或邀请招标方式。采用邀请招标的，被邀请的招标人不得少于3人，并应根据商业信誉和资金状况综合选择。
第八条 招标出让国有土地使用权的基本程序：
（一）招标人于投标截止日前30日发布根据土地状况和招标要求拟定的招标公告或发出招标邀请书。
招标人更改招标公告或招标邀请书内容的，应在投标截止日7日前作出相应公告。
（二）投标人报名并提供资格证明材料。
（三）招标人对投标人资格进行审查，经审查合格的投标人领取空白标书及有关招标文件，并交付保证金。保证金按招标地块的区位和面积确定。
（四）招标人组织投标人勘察招标地块现场，进行答疑。
（五）投标人编制标书，并在规定的时间内将标书投入标箱。下列标书为无效标书：
1、超过投标时间所投的标书或截止日后所收到的邮寄标书；
2、标书或标书附件不齐全或不符合规定的；
3、标书或标书附件字迹不清或难以辨认的；
4、投标人不具备资格的；
5、委托他人代理的，委托文件不齐全或不符合规定的；
6、重复投标的。
被认定为无效标书的，招标人无须对投标人进行解释。
（六）招标人通知各投标人及有关部门人员召开开标会议，当众启封、宣读标书，进行验标及宣布标底。
投标人有权查询开标记录及附件。
（七）招标人按公告的条件及程序确定中标人。定标时，招标人可选用以下其中一项条件确定中标人。但采用下述第二项为中标条件的，应由评选小组在开标后5日内对所投标书进行评标、定标。
1、在竞投期内出价最高者；
2、根据竞投出价、支付出让金期限和方式及规划设计方案等，经评标小组综合评定最优者。
（八）招标人向中标人和未中标人发出书面通知。
（九）中标人在接到中标通知书后15日内与国土资源部门签订土地使用权出让合同，并支付不低于土地使用权出让金20%的保证金。
（十）中标人在接到中标通知书后30日内付清土地使用权出让金，在规定的期限内依法办理土地登记及领取土地使用权证书。
第九条 中标人已交付的保证金可抵作土地出让金。对未中标的投标人在定标结束后7日内退还保证金。
第十条 拍卖出让国有土地使用权的基本程序：
（一）拍卖人在拍卖前30日发布根据土地状况和拍卖要求拟定的拍卖公告。
拍卖人更改公告内容的，应在竞买申请截止日7日前作出相应的公告。
（二）竞买人报名，并领取竞买申请书及有关文件。
（三）竞买人在竞买申请截止日前递交竞买申请书，并提交有关资格证明材料。
（四）拍卖人对竞买人资格进行审查，符合条件的发给竞买资格证书和统一编号的应价牌，并由竞买人交付保证金。保证金按拟拍卖地块的区位和面积确定。有下列情形之一的，为无效申请：
1、申请文件在竞买申请截止日之后收到的；
2、申请文件不齐全或不符合规定的；
3、申请文件字迹不清或难以辨认的；
4、申请人不具备资格的；
5、委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的。
被认定为无效申请的，拍卖人无须对竞买人进行解释。
（五）组织竞买人勘察拍卖地块现场，进行答疑。
（六）拍卖人在公告的时间、地点按规定程序进行拍卖，拍卖人与竞得人签订《拍卖成交确认书》。
（七）竞得人应在拍卖成交后当日与国土资源部门签订土地出让合同和交付30%土地出让金，余下的在30日内付清。在规定时限内依法办理土地登记，领取土地使用权证书。
第十一条 竞得人已交付的保证金可抵作土地出让金。对未竞得人在拍卖活动结束后7日内退还保证金。
第十二条 挂牌出让国有土地使用权的基本程序：
（一）挂牌人在挂牌起始日前30日发布根据土地状况和挂牌出让要求拟定的挂牌公告。
挂牌人更改挂牌公告内容的，应在挂牌7日前作出相应的公告。
（二）竞买人报名，并提交有关资格证明材料，经审查合格的，交付保证金；
（三）在挂牌公告规定的起始日，挂牌人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在土地交易场所挂牌公布；
（四）符合条件的竞买人填写报价单报价；
（五）挂牌人确认该报价后，更新显示挂牌价格；
（六）挂牌人继续接受新的报价；
（七）挂牌人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人，挂牌人与竞得人签订《挂牌成交确认书》；
（八）竞得人应在成交后当日与国土资源部门签订土地出让合同和交付30%土地出让金，余下的在30日内付清。在规定时限内依法办理土地登记，领取土地使用权证书。
第十三条 挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。
第十四条 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：
（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。
（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。但报价低于底价者除外。
（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。
第十五条 在招标、拍卖、挂牌活动中，若所有投标人、竞买人报出的最高价均低于招标（拍卖、挂牌）底价或达不到中标条件的，招标人、拍卖人或挂牌人可以宣布停止该地块的招标、拍卖、挂牌活动。
第十六条 土地招标、拍卖、挂牌成交后，中标人或竞得人不按规定时间签订国有土地使用权出让合同的，视为放弃中标或竞得，所支付的保证金不予退还，并赔偿该地块组织招标、拍卖、挂牌活动支出的全部费用。
第十七条 中标人或竞得人未按规定期限付清土地出让金的，国土资源部门可报请人民政府批准解除国有土地使用权出让合同，收回土地使用权。已交付的保证金不予退还，中标人或竞得人应按合同规定缴纳违约金。
第十八条 中标人或竞得人已按规定期限付清土地出让金，国土资源部门未按约定提供土地的，中标人或竞得人有权解除合同，国土资源部门须返还保证金，同时应按合同约定支付违约金。
第十九条 投标人、竞买人以行贿、弄虚作假、串通压价等非法手段取得土地使用权的，应取消其中标或竞得资格，终止出让合同，收回土地使用权，没收已交付的保证金。
第二十条 国土资源部门工作人员在招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权活动中，接受贿赂、泄漏秘密、玩忽职守、徇私舞弊的，由有关部门给予行政处分，构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
第二十一条 依法以国有土地使用权作抵押担保，在处置抵押权需清偿债务而拍卖该土地使用权的，按本办法规定办理。
第二十二条 本办法自发布之日起施行。


　　摘要：我国《税收征收管理法》第45条首次规定了税收优先权制度,明确了税收债权与其他债权的清偿顺序,对于保证国家税收的实现具有重要的意义, 但该条规定有诸多不尽如人意的地方,其与《企业破产法》的矛盾，自身产生时间的判断标准等诸多方面，有待进一步完善。

　　关键词：税收优先权；产生时间；留置权


　　2001年修订后的《税收征收管理法》第45 条规定: “税务机关征收税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外;纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。纳税人欠缴税款,同时又被行政机关决定处以罚款、没收法所得的,税收优先于罚款、没收违法所得。”该条款的制定,标志着我国首次以立法的形式确立了税收优先权制度,对于规范税务机关的征税行为,保证实现国家税收收入具有重要意义。但这一规定过于粗糙、简略,同时存在与其他法律相抵触的地方，因此,现有的税收优先权制度是不尽完善的,需要日后通过立法或司法解释的形式加以修补。以下是笔者通过该条法律规定与其他相关法律的之间对比，来加以揭露系列问题并提出相关对策。

　　一、企业破产时的相关法律规定与该法规定相矛盾

　　《税收征收管理法》有关税收优先权的规定,与《企业破产法》《民事诉讼法》规定的税收债权与担保物权的先后受偿顺序相矛盾。《税收征收管理法》第45 条规定，“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”而《企业破产法》《民事诉讼法》规定 ,设有抵押权、质权、留置权等担保物权的财产不属于破产财产,不进入破产清算程序,担保物权人享有别除权而优先受偿,债务人所欠税款,只能在破产财产中受偿。这样,担保物权人所担保的债权就具有绝对优先于税收债权受偿的地位。因此从法律规定来看，我国《企业破产法》和《税收征收管理法》对税收优先权与担保债权的规定存在矛盾和冲突。那么，遇到该种情况该如何处理呢？目前还没有相关法律加以规制，这是法律规定中的一个漏洞，需要日后加以完善。

　　理论上，我国《企业破产法》和《税收征收管理法》的矛盾主要是源于两者的理念不同。破产法的理念是公平保护债权人的利益， 追求社会效率和公平，维护市场经济优胜劣汰的竞争机制；而《税收征收管理法》的理念是保护国家税收，防止国家税收的流失。实践中，有人认为，《税收征收管理法》第45条的规定只是针对债务人欠税后与一般债权人串通设置担保而后申请破产以逃避税收的特殊情形，并不影响实际设立在欠税之前的担保，因此既能保护国家税收，也没有实质损及担保制度。　但是我们认为，对欠税之后恶意设立担保的情况，税收优先权本身不仅无法约束，反而会对正常交易中设立的担保产生破坏作用。因此，利用《税收征收管理法》第45条的规定来更好地保护税收这种理由是站不住脚的。相反，却造成了立法的矛盾与冲突，也给司法造成混乱与障碍。更重要的，过分强调对税收的保护必然会损害担保制度，最终损害市场机制。

　　另外，《税收征收管理法》第45条的规定有悖于破产法立法理念和发展潮流。因为尽管世界许多国家在破产清算中都规定了税收优先权，但从发展趋势看有愈来愈淡化的倾向。我国《税收征收管理法》第45条的规定显然是不合适的。何况，“我国历来行政权力膨胀，私权萎缩，约束公权、打一张私权应是法制建设应有之义。而由行政权演绎出的税收优先权制约极为珍贵与稀缺之私权担保权，显然有开倒车之嫌。”

　　因此，在破产清算程序中的税收债权与有担保债权之间的优先效力问题上，我们认为，应当继续维持担保物权人享有别除权而优先受偿,至于债务人所欠税款,只能在破产财产中加以受偿。同时要充分发挥税收保全制度的作用以及《企业破产法》上无效制度与撤销制度的功能，以便在特别法领域贯彻《企业破产法》公平保护债权人的利益，追求社会效率和公平，维护市场经济优胜劣汰的竞争机制的理念。

　　二、税收优先权的产生时间

　　《税收征收管理法》第45条第2款规定，“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该条规定是以权利发生的时间先后决定税收优先权与抵押权、质权的优先劣后顺序,但权利发生的时间点却难以明确,实践中难免产生歧义。关于税收优先权产生的时间,法律没有明确规定,但从以上法条来看,似乎是以“欠税发生时间”为税收优先权产生的时间,如果能作此理解,则其存在明显的不合理之处。所谓“欠税发生时间”是指纳税人的行为或财产符合税收构成要素,并自动产生税款的时间。税款产生的时间由于税种的不同、纳税人情况的不同而不同,有按次计征的,有按月计征的,有按年计征的,有临时计征的,有定期计征的,其产生的时间非常复杂,欠税的具体发生时间很难确定,让担保债权人承担专业的审查义务从根本上就不公平,而且税款的发生是针对纳税人的经营行为或收入的,欠税人的经营情况、收入情况,担保债权人根本无法知晓。如果以欠税发生时间作为税收债权对抗抵押权、质权,而享有优先受偿的权利,这对抵押权人、质权人会产生无法预测的风险。

　　可见以“欠税发生时间”作为判定税收债权和担保债权优先权顺序的时间界限是不科学的。笔者认为应当按照欠税公告的公示时间来确定税收债权与担保债权的优先顺序,如欠税公告在先,则对于担保财产税收债权具有优先效力；如欠税公告在后或者没有税收公告的,则担保债权优于税收债权。这就要完善税收优先权的公示制度。

　　税收优先权是否需要公示以及采取何种方式公示,各国立法例规定不同。而我国的税收优先权是采取欠税说明和定期公告的方式予以公示。有学者认为,我国已建立了税收优先权的公示制度,具有比其他现行的公示制度相近甚至更高的效率。对此,笔者以为不然。首先,纳税人的欠税说明对抵押权人、质权人的保护是非常有限的。在我国,公民纳税意识普遍不强,很难避免纳税人对欠税情况进行隐瞒 ,甚至弄虚作假或者变相欺诈抵押权人、质权人。其次,法律虽然规定了欠税公告制度,但却缺乏相关程序性规定,欠税公告应在什么期间发布,由哪一级税务机关公告全然不知 ,这就使得第三人不知向哪个税务机关询问纳税人的欠税情况,也不知道自己的等待期限会有多长。因此,要真正弄清纳税人的欠税情况是很难的,即使可以查清,其成本会非常高。再次,如果税务机关未及时公告纳税人的欠税信息以及纳税人未告知欠税情况,立法没有明确相应的法律责任,这就使得这种公示制度只是徒有虚名,无任何实际意义。因此,我国税收优先权的公示制度有待完善。笔者认为,以欠税公告作为税收优先权的公示方式较为可取。不过立法应当对欠税公告的税务机关、公告的时间、公告的形式、公告的场所、公告的具体内容、公告的效力并对税务机关不予公告、迟延公告或公告错误应承担的法律责任等作出明确的规定。并且应赋予欠税公告以公信力,未经公告的情况下不应具有对抗其他债权人的效力,即使欠税公告的信息是错误的,相信欠税公告的正确性而第三人与之交易的仍有效,未经公告的欠缴税款不能行使税收优先权。

　　三、留置权对税收优先权的排斥

　　留置权与税收优先权在法律上均具有优先效力，当纳税人的财产不足以清偿所欠税收债务与所负留置权人的债务，且债务已届清偿期时，便出现了留置权与税收优先权的冲突。按照《税收征管法》第45条的规定，纳税人所欠税款发生于留置权设置之前的，税收优先于留置权清偿。笔者认为该条法律规定不管在理论上还是在实践中都存在着问题。

　　首先，从理论上看，如果税收优先权是物权，则留置权与税收优先权均为法定担保物权，其效力顺序似乎可以由立法者基于社会政策的考虑，通过法律加以明确。如果税收优先权是债权，则依物权优先于债权之法理留置权作为法定担保物权，理应优先于税收优先权。但有的学者认为，“所谓特种债权是基于公法产生或者具有公法性质的一类债权债务关系”，　税收属于特种债权应按特种债权予以优先保护，其所具有的优先效力应“从特种债权的自身性质出发去解释”。由此观之，似乎不管税收优先权是物权还是债权，其优先于留置权均可从理论上寻得依据。但事实上这样规定欠妥。一方面，留置权制度的意义在于保障债权实现，同时体现了对债权人劳动价值的尊重与保护。如果允许税收之债优先于留置权所担保之债，意味着国家强制用保管、运输、加工承揽等合同之标的物清偿税收之债，这同时也剥夺了合同债权人劳动所创造的价值，等于是合同债权人以自己劳动所创造的价值代替债务人承担了税收债务责任，对于合同债权人而言，显然不公平，“不利于财产的保值或增值及鼓励人们创造社会财富，也会使留置权制度的功能减弱和丧失”。　

　　另一方面，留置权所担保的债权与留置物之间具有特殊利益关系，即使留置权发生的时间滞后于税收债权发生时间，这种特殊关系也不会改变。同时，由于保管运输和加工承揽等合同的特殊性，在债权人付出劳动之后，其标的物原有价值与劳动价值已无法分开，债权人的劳动价值已物化在标的物中。从另一角度理解，如果没有债权人的保管、运输和加工，标的物将无法继续保持原有状态，即债权人的行为保存或增加了标的物的价值，也使其他物上权利人受益。在债务人未支付报酬前，标的物可视为债权人与债务人之“共有物” 。在日本、意大利等国，基于“共有”观念而形成优先权与税收优先权并存时应优先税收优先权。　从某种意义上说，留置权具有相似特征，在留置物这一“共有物”之上的权利，应优先于税收优先权。

　　其次，从实践来看，留置权的行使以直接占有标的物为前提，如果税收债权优先于留置权受偿，必然要求留置权人（合同债权人）交还所占有的标的物。可以想象，这必然遭到留置权人的激烈反对。因为留置权人行使留置权乃不得已而为之，如将留置物交出，留置权消灭，其债权将失去保障。如留置权人不愿交出留置物，税务机关应如何实现税收优先权？现行立法没有规定。依正常法理之推断，税务机关似应向法院申请，由法院强制留置权人交出留置物（如由税务机关自行采取强制措施，恐将产生更大纠纷，笔者以为不妥）。此处引出两个新问题：

　　1、如果在法院裁决之前，留置权人按照担保法规定将留置物折价或者拍卖、变卖，则税务机关对于折价物或者拍卖、变卖的价款能否享有优先权？能否向法院提出撤销之诉，撤销留置权人的折价或拍卖、变卖行为？如果留置权人为善意，既然留置物已折价或拍卖、变卖，留置权实际上已消灭，依民法对善意第三人保护之精神，税务机关不宜再对折价物或拍卖、变卖款要求优先权。对于纳税人所欠税收之债，税务机关只能另行追索。

　　2、如果法院裁定留置权人应交出留置物时，留置权尚未实现，则法院可能须动用强制执行措施才能令留置权人交出留置物。如此实现税收优先权，将使征税成本大为提高且效率极为低下。虽然从微观层面看，个案中的国家税收之债得以清偿，公益最终获得保障；但从宏观层面看，国家可能得不偿失。“公益不比私益在法理上更具天然的正当性甚至是合法性，公益与私益只有量上的大小之差，而无质上的优劣之别”。通过强制合同债权人交出留置物而实现税收优先权的做法，正是我国税法过于强调“公权优于私权”的结果。在此过程中，税收之债的债务人并没有损失，其只不过是履行了税收债务而已；实质损害的是国家和保管、运输、加工承揽等合同债权人之利益。合同债权人同样也是纳税人，也背负着税收之债，其利益的受损，意味着国家在其身上所得税收最终也将受损。换句话说，国家在某个个案中得以保障的税收，却可能在其他众多纳税人中流失；此外，通过侵害私权追回税收债权，可能挫伤纳税人的纳税积极性，换回的是纳税人对税收执法的抵触。如果这种公权与私权的冲突增多，还将影响整个社会经济秩序的稳定，其结果自然是得不偿失。基于上述分析，鉴于留置权所具有的特殊性，不仅从理论上看留置权劣后于税收优先权于法理不合，实践中也必然引发合同债权人的强烈抵触，即使勉强实行之，效果也十分有限，甚至可能产生难以预期的负面影响。从《税收征管法》实施以来的情况看，税务理论和实务界关于税收优先权先于留置权执行的个案报道凤毛麟角，由此可见端倪，税收优先权实际上已被留置权的效力所排斥。日本新国税征收法规定，如果留置权人能够在滞纳处分手续中证明其留置权存在于纳税人财产上的事实，当依滞纳处分而将该财产变价时，国税对变价价款，在留置权担保的债权后受偿。 从保护交易安全、维护私法交易秩序考虑，建议借鉴国外立法之经验，尽快修改《税收征收管理法》第45条的有关规定，明确不论纳税人所欠税款是否发生于留置权之前，税款均不能优先于留置权受偿。

　　因此，在税收债权与担保物权同时存在并发生冲突时,应坚持税收债权与抵押权、质权的受偿顺序,以权利设立的时间先后决定,以欠税公告的发布时间作为税收债权的产生时间，并运用担保的一般原理来确定抵押权、质权的产生时间，从而来确定两者的优先次序，而对于留置权则不论其设立时间在税收债权的前后,均优先于税收债权受偿。

　　四、综述

　　税收是一国之本，税收优先权的行使尤为重要。我国《税收征收管理法》以法律条文的形式明确规定了税收优先权的内容，是立法上的一大进步。但随着社会的发展和理论的成熟，税收优先理论出现了一系列问题，这就需要通过新制定法律或出台相应解释加以完善，从而为我国的税收征收工作铺平道路。


　　（作者单位：江苏省大丰市人民法院）